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『萬科降價,不是全局房價下降的開始。』——蘇鼎房地產研究所所長宋堅
針對近期樓市熱點現象,宋堅分析認為,萬科此舉只是為王石『誤跑』埋單,大幅降價以求生存機會。但對於嚴格執行『一房一價』的南京開發商而言,其利潤只有13%左右,下跌10%也會傷筋動骨,不像上海等城市有較大幅度的下降空間。據他分析,如果價格下跌幅度過大,開發商沒有利潤則可選擇破產,最終會把壓力轉嫁給銀行和百姓。
而從供求關系看,南京人最期望主城區住宅降價,而南京主城區住宅至今仍是供不應求,最近銷售不暢,是由於過去捂盤等原因,陰差陽錯地集中上市。江寧、河西由於後續樓盤數量不多,而交通與配套利好明顯,今年盡管地產不景氣,但該地段總體價格仍有上昇。南京供應量最大的橋北板塊,過去一段時間由於交通問題,房價下降明顯。政府將投700億建設江北的規劃,足以穩住橋北的房價。從總體上看,不可能出現跟風跳水的現象。
上市量增加需求卻在觀望『樓市調整向來都是周期性的,現在恰好走到了回落的階段。』——蘇墾廣告總經理經綸
目前種種跡象表明,樓市價格的確在降。經綸認為,如果國家不出臺政策的話,那行業的這種自我調整就不會自行結束。如果不考慮外力的因素,則這種調整周期至少尚有一年半到兩年的樣子。
『判斷價格走勢無外乎從供求關系來分析,而現在樓市的供求在調整,供大於求的現象尤為明顯。』據介紹,由於土地開發的周期性因素,前兩年在旺季大量吃進的土地開始拋向市場,現在樓盤上市量在不斷增加。而剛性需求卻大多處於觀望狀態,轉化為彈性需求、休克式需求,並沒有體現出應該有的量。兩相比較,價格出現調整也是必然的結果。但價格調整幅度有多大,周期多長,則是雙方耐力比較的過程。一方面,購房需求是彈性的,並非在短期內非買不可。而另一方面,開發商也有多種渠道來解決資金周轉的問題。『買房的結束了,買項目的來了。』經綸認為,正是前兩年好得像做夢一樣的樓市,造成了今天市場報復性的結果。
最壞的市場也會有績優股『最先橕不住的是小企業麼?現在的情況不是這樣。』——江蘇創世紀傳播有限公司總經理李韶輝
現在不少大企業品牌項目價格在降,而小企業反倒沈得住氣。李韶輝認為,究其根本,是資金缺口的問題。同步開發項目多的企業壓力大,負債率高的企業壓力大,而他們降價以回籠資金的動作勢必對購房者造成心理影響。
『一降價需求就會來,因此部分企業通過降價來迅速回籠資金。』據李韶輝分析,從這種現象也能看出,需求是真實存在的。甚至在降價的背景下,對於部分項目來說,還有大量的投資需求被激發了。比方說不少降價的樓盤面積在70平方米左右,這種面積並不太適合目前這批自住群體。但投資者會認為這是抄底時。
最壞的市場也會有績優股。據一些業內人士分析,目前雖然樓市還沒有走出觀望期,但仍有不少項目是有穩定成交的。市區的房子在價格上騎虎難下,成交不多。但一些前景不錯,價格也有優勢的區域,成交量還是真實存在的。分化的形勢還將進一步發展下去。
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