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-本期嘉賓:
陳淮住房和城鄉建設部政策研究中心主任
范小衝陽光100置業集團有限公司副總裁
易憲容著名房地產學者
孟曉蘇中國房地產開發集團理事長
N匿名人士
【背景】
9月18日,國家統計局發布8月份『國房景氣指數』,與絕大多數人預想的一樣:101.78,比7月份回落0.58個點。連續9個月回落,市場上長期充斥著猜測和鼓噪,加之國內外經濟環境變化,讓一個已經熟悉的聲音顯得分外響亮:房地產『嚴冬』到了!
最新統計數據顯示,1-8月,全國房地產開發企業實現到位資金25102億元,同比增長14.1%。其中,國內貸款5049億元,增長11.5%;利用外資449億元,增長21.0%;企業自籌資金9809億元,增長34.5%。很顯然,通過銀行貸款獲得資金已不佔『主流』。
而在此前,很多房地產企業都表示,由於信貸政策緊縮、股市萎靡等因素,房地產企業已經步入『深秋』,正經受著『秋風掃落葉』的痛苦。上周,央行下調『兩率』,似乎給處於『秋風秋雨』中的房地產企業送來了一絲暖意,但是專家指出,央行下調『兩率』意非『救房市』。
房地產領軍企業萬科率先降價,迅速回籠資金實行『自救』,卻遭到了同行的非議。作為地產界的領軍企業,它是不是已經嗅到了地產行業未來將經歷的一場巨變,而這未知的『巨變』對地產界意味著什麼?地產企業將如何面對?中國房地產業的發展方向將轉向何方?
降價能否救房企要把國內房地產市場泡沫擠出,就得讓釘在天花板的房價調整下降,讓更多的居民有能力買得起需要的住房。更多的居民有能力進入房地產市場,市場需求就會擴大,那麼,房地產市場豈能不繁榮?這樣,居民的住房條件改善了,房地產市場發展了,國民經濟自然會持續穩定發展
【正方】
范小衝:去年,在資本的推動下,大家都忙著追逐土地暴利。即使『面粉貴於面包』也有利潤,現在資金有點緊張,房企開始忙著追逐資金,每家房地產企業都在快速回籠資金。於是,降價開始了。
我們知道,一家房地產企業依靠什麼來成為品牌。現在,房地產行業處於這麼一個特殊的歷史時期,品牌企業應該反思:自己離真正的品牌有多遠。
我覺得,現在行業遇到的『冬天』原因並非去年的土地問題,也不是今年的現金流問題,實際上是房地產企業越來越遠離了我們的客戶,遠離了我們客戶購買的能力,遠離了企業真正為客戶創造的產品價值。如果房地產企業堅守這種服務理念,就不會面對去年的『面粉貴於面包』的狀態依然大力投地,因為地產企業認為房價始終會漲。
N:地產界如何應對『嚴冬』的問題,不同的企業情況有所差別,但最主要的問題恐怕還在於資金鏈。從目前的情況看,一些質地相對較好的上市公司因為融資渠道多一些,狀況會好一些。合理安排銷售策略很重要,在不景氣的市況下,爭取盡可能多的銷售回款確實是一種解決資金鏈問題的有效辦法。我認為,在目前的政策空間下,適當收縮規模也是有必要的。
中國的地產行業比較復雜,整合將是大勢所趨。對於各企業而言,既是機遇也是挑戰。當然,個人覺得中國的房地產行業還沒有到需要『拯救』的地步。
易憲容:現在的政策條件、市場環境、購買住房的對象等都發生了根本性的變化,不少房地產開發商仍然抱著前些年靠房價暴漲來制造財富的夢想,相信這種夢想還會持續。因此,寧可把房價釘在天花板上也不肯降下來,甚至於制造房價為什麼不可下跌的無數個理由到處散播。
國內房地產市場繁榮了10年,6萬家房地產企業,沒有幾家房產企業由於市場競爭而淘汰倒閉了,這纔是房地產市場最大的怪事。這說明,中國房地產市場競爭十分不正常。正是國內房地產市場這種不正常狀態,纔導致了房地產市場必然的全面改革與調整。這是誰也無法改變的。
要把國內房地產市場泡沫擠出,就得讓釘在天花板的房價調整下降,讓更多的居民有能力買得起需要的住房。更多的居民有能力進入房地產市場,市場需求就會擴大,房地產市場豈能不繁榮?這樣,居民的住房條件改善了,房地產市場發展了,國民經濟自然會持續穩定發展。
陳淮:我們經過20多年的努力,已經解決了大多數人的住房問題,但隨著城市化的不斷發展,需要住房的新增人群也在不斷增加。同時,隨著生活水平的提高,已有住房的居民現在又有了新的需求,他們的需求已經上了一個層次,這又形成了新的需求。
所以,要解決整個房地產行業的矛盾,我認為,還是要區別對待,分層處理,為不同需求的人提供不同的住房條件。我大概把居民對住房的需求分為幾個層次:基本需求、改善性需求、享受性需求、奢侈性需求。
現在房地產市場的矛盾在於,房地產開發商提供的『基本需求』類住房太少,而提供的後幾類住房太多,這些類型的住房對於還處於『基本層次』的購房者來說價格太高,已經遠遠超出了這部分人所能承受的購買力水平。
【反方】
孟曉蘇:從某些地產商的降價行為,能明顯看出他們已經亂了方寸。而房地產企業有責任維護社會的穩定。談不上突圍,因為目前房地產企業沒有這麼多困難,曾經熱炒的百日巨變,實際上也沒有變,因此,降價的舉動讓人感覺很奇怪,房地產業不能光顧自己掙錢,而不考慮老百姓。
如果大幅度的降價,對於整個市場來講,會造成一種災難,這種災難影響最大的就是那些有房子的人。萬科的這點小動作,就已經引發了老百姓的強烈憤慨,雖然很多人希望樓市降、崩盤,但如果真是那樣,對他們也會帶來很大的影響。
去年,我認為房價上漲過快,這裡面有企業因素也有政府因素。今天,我仍然要提醒,房價大幅度下跌絕對是一件壞事。房價大幅度下跌,對於老百姓來說,損失也很大。
最近,政府主管部門主要負責人指出:既要防止房價過快過高上漲,也要防止房價過快過猛下跌。我認為,這是正確的宏觀調控指導思想。我們需要的是『總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定』,要降的是房價昇幅而不是房價。
是否需要政府『援救』國家如果要『救市』,應該先『救』房地產結構。對於不同的住房需求,國家政策也應該分不同層級。對於『基本需求』進行鼓勵和補貼,比如現在的經濟適用房和廉租房;對於『改善性需求』政府也要鼓勵,只有這樣纔能提高居民的居住水平;對於『享受性需求』,政策應該允許,但不鼓勵和扶持;對於『奢侈性需求』,政策應該限制,比如可以征收較高的房產稅
【正方】
陳淮:國家如果要『救市』,應該先『救』房地產結構。對於不同的住房需求,國家政策也應該分不同層級。對於『基本需求』進行鼓勵和補貼,比如現在的經濟適用房和廉租房;對於『改善性需求』政府也要鼓勵,只有這樣纔能提高居民的居住水平;對於『享受性需求』,政策應該允許,但不鼓勵和扶持;對於『奢侈性需求』,政策應該限制,比如可以征收較高的房產稅。因為,目前這部分需求過多地佔用了社會的優質資源。
只有這樣,我認為中國的房地產市場繼續高速發展20-30年是不成問題的,並且在此時間段內,仍將是中國經濟發展的支柱。有以下幾個原因:
首先,城市化是一個不可逆轉的過程。事實已經證明,種糧的勞動力越多越不能解決糧食問題。據統計,現在生活在城市的農民工約有1.4億人,這還只是個開始。有人估計,中國有6000萬農村人口種糧就夠了,這種估計也許並不太准確,但與此相對應,農村人口轉向城市化的巨大需求卻是不爭的事實。因此,隨著城市化的不斷發展,潛在的購房者會將不斷產生,這也是支持房地產長久發展的根本所在。
其次,人們的觀念也在不斷改變,有產不再是一種恥辱,我們需要造就更多的有產者。過去幾年,通過購房成為『有產者』無疑是大多數人的有效途徑。我預計,這種方式還會被越來越多的人選擇,現在惟一需要做的就是房價要回歸理性,回歸到大多數人能承受的范圍內。
【反方】
N:基於對地產價格下降最主要的擔心有兩個方面:一是對金融體系的影響,主要是銀行。這在美國已經有了前車之鑒,但目前還沒有跡象表明,我國的房地產行業會對金融體系造成類似於美國那樣的衝擊,但仍須防患於未然。第二個方面是行業本身的蕭條帶來相關產業的連鎖反應。這直接影響到固定資產投資和GDP的增速。
政府的政策目標是要保持經濟穩定增長。對於『救市說』,我個人不太認同,因為這恰恰會扭曲市場的自我平衡。目前,中國地產市場本身存在很多問題,有些並不是單純救市可以解決的。也許使用讓中國的房地產市場更加『規范』這樣的表述會更准確。大家都知道西安前段時間出了政策,但這能解決行業的根本問題嗎?所以如果非得說救市,那也得先找出行業的癥結在哪裡。政府目前還是應該做好保障房的工作,其他的事可以交給市場。
易憲容:央行近日下調『兩率』,很多房地產企業都認為這是政府的『救市』措施,甚至有人認為『解放軍來了』。但只要有一點金融學常識的人都能夠看出央行政策的意圖。央行政策的意圖實際上是要減緩國際金融市場動蕩對國內股市的影響,限制國內長期投資和緩解國內短期投資融資困難。這與解救房地產、提振房地產市場信心是風馬牛不相及的。
孟曉蘇:現在不需要中央政府去救樓市。房地產企業的資金鏈還沒有緊到這種程度,所以不應人為地制造恐慌。
香港曾出現的樓市巨大波動能給我們帶來很多啟示。1997年,香港回歸之後,因為人們對回歸前景比較看好,以及各方炒作,房價暴漲,從而引起了香港社會民眾的強烈不滿,紛紛要求降低房價。在輿論的影響下,香港特區政府采取了乾預措施,擴大供地、增加生產量,造成了香港居民的預期下降和房價下跌。
以1997年回歸後的9月為起點,香港房價一路走低,連續6年大幅度下跌了將近70%。起先,香港特區政府希望通過房價下跌改善居民居住條件,提高香港的國際競爭力。但當房價開始跌下來之後,這些願望全都落空,效果恰恰是負面的。樓市蕭條又影響到股市和經濟發展,影響到居民資產安全與社會穩定,不僅所有有房的居民受到損失,其中17萬家庭成為『負資產家庭』,而且因為經濟蕭條嚴重影響了就業,使普通居民家庭收入減少。
何時能恢復消費信心住房的投資價格不是由市場供求關系來決定,而是市場的預期及信心來決定。如果住房投資者預期房價會上漲及投資的風險低,投資者自然會進入這個市場
如果房地產是居民住房消費的市場,那麼,房地產市場的價格將由居民購買住房的支付能力來決定。當房地產市場價格上漲到把絕大多數居民隔離在房地產市場之外時,信心的恢復是不能把這些人吸引入市場的
【正方】
N:房地產具有投資品的多種性質,因此,國際標准的行業分類把地產劃歸為金融行業。投資者可以持有,以獲得穩定的租金收益,也可以在房價上漲的過程中獲取差價。既然是投資,當然就要考慮預期收益的問題。但房地產更大程度上是大宗消費品,與購買力的自住需求更為相關,而且需要有房地產金融的支持。
目前,很多購房者存在著觀望情緒,但這已經不是一個單純的行業問題了。作為一個周期性行業,地產行業與宏觀經濟周期緊密相關。在目前的情況下,觀望是正常的,對於民眾的信心問題,普遍的降價預期會對市場造成很大的壓力。但如果這種信心單指『炒房客』的信心,那是不需要重振的,炒房客炒著炒著就把市場秩序炒亂了。如果是指普通的自住購房者,其實只要滿足降價的預期就可以了,也就是我們一直希望的『房價向理性回歸』。另外,我們不需要過度強調剛性需求,剛性需求與有效需求還是有差別的。
【反方】
易憲容:目前的房地產市場根本不是信心的問題。如果是信心問題,說明國內房地產仍然是停留在房地產個人投資購買上。因為住房的投資價格不是由市場供求關系來決定,而是市場的預期及信心來決定。如果住房投資者預期房價會上漲及投資的風險低,投資者自然會進入這個市場。如果投資者對這個市場沒有信心,投資者當然不會進入這個市場。
如果房地產是居民住房消費的市場,那麼,房地產市場的價格將由居民購買住房的支付能力來決定。當房地產市場價格上漲到80%以上的居民都沒有支付能力的時候,當房價釘在天花板,把絕大多數居民隔離在房地產市場之外時,靠信心的恢復是不能把這些人吸引入市場的。
孟曉蘇:房地產具有居住功能、投資功能、融資功能、養老功能。投資品和消費品之間是可以互相轉換的,在國外,把房產作為投資項目的一項,就是因為它本身和資金之間的關系非常容易轉換。
對於房地產市場本身而言,雖然,目前存在因為居民預期下降導致市場購買力暫時不足的情況,但全國總體房價並沒有大幅下跌。
我不認為房地產商不可以降價。只是如果降價,應該給老百姓補償,要考慮老百姓的利益,要有社會責任,不能剛買完就降價。
房地產企業要對購房老百姓承擔責任,也要為老百姓多生產低價位的房子,讓普通老百姓買得起房。
我一直主張不准高價拍地、不准把利潤擠乾、不准通過炒作把所有利潤都拿到自己手裡,同時,我認為賣房要低價位,高品質,或中價位,高品質。我認為,開發企業應當把房屋的漲價空間留給購房居民,而不是要設法通過某種『營銷』把潛在的利益擠乾,更不要因企業自身舉措失當而盲目漲落價格,使居民剛買了房就受到不應受到的財產損失。
現在,我國大多數城市房價平穩,雖然去年房價曾較大幅度增長,但是今年漲幅已恢復平穩,這說明宏觀政策在調控房價上已取得了明顯成效。我們應按照國務院和中央的要求,避免經濟發生大的起落,穩定市場預期,實現房地產業和中國經濟的平穩發展。
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