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今年6、7月份成交量同比減少幅度達到五成,反映出市場預期的低迷。雖然9月和10月被各方寄予重望,前兩月延期開盤的項目將在傳統的『金九銀十』出現市場,供應量得已明顯回昇,成交情況也將會較二季度有所好轉,但上海住宅市場要重現2007年高峰景象可能性較小。
整體回暖乏力5月銷售預期落空後,6月份亦未有反彈,市場持續觀望。上海6月份商品住宅共成交13819套,成交面積149.25萬平方米,環比分別下降21.57%、16.54%,和去年同期相比,成交量下降近五成。市中心區除盧灣6月借助幾個高檔樓盤的批量成交有大幅反彈外,黃浦、靜安均持續下跌;徐匯、長寧、浦東、寶山、閔行、奉賢均在6月份有所回昇,但總體呈現波動下滑的趨勢;普陀、松江、南匯以及北部三區成交量都持續低迷,下滑態勢明顯。 7月份本就是銷售淡季,同時受到整個上半年樓市低迷的影響,共銷售商品住宅11207套,成交面積118.72萬平方米,與6月份相比分別繼續下跌18.90% 、20.46% ,同比跌幅高達56.85%,延續了6月的低迷態勢。總體來看,雖然部分區縣6月份出現了反彈現象,但未能對整個樓市產生拉動作用,整體回暖乏力。
上海6、7月份商品住宅新增上市面積分別為246.83和216.67萬平方米,環比分別下降3.03%和12.22%,屬於正常的季節供應變化。但同時要注意到,在住宅成交量大幅下滑的情況下,住宅供應量同比卻分別上昇2.90%和10.59%,供應和成交的同比異向變動是判斷未來走勢的重要依據。
面臨重整壓力價格方面,目前住宅價格仍在高位僵持,隨成交結構的變動有波動現象。6月份上海住宅均價為10744元,環比5月上漲了25.29個百分點,主要原因是中心城區幾個高檔項目的集中成交,如盧灣區的翠湖天地項目,僅6月份就成交1.44萬平方米,成交均價在80000元/平方米以上;長寧區御翠豪庭也在6月成交數百套房源。隨著中心城區高檔樓盤成交的減少,成交均價在7月份出現回落,下降12.39%;8月份各種優惠措施廣泛出現市場,2007年新建立的價格體系面臨重整壓力。
從企業行為來看,萬科將全年的新開工面積和竣工面積,分別從848萬平方米、689萬平方米下調為683萬平方米、586萬平方米以及近期在上海的八盤優惠計劃;金地、大華等知名房企紛紛推出優惠措施,無不說明企業對後市的謹慎預期。
在此情況下,預計9、10月份供應量的明顯上昇,價格的優惠措施可能進一步擴大,但關鍵的指標仍是成交量是否能有明顯改善,從目前的情況來看,成交情況有望較二季度好轉,但與傳統『金九銀十』相比成色不足。
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