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風險在可控范圍內
多數研究機構認為,目前房地產貸款風險有限並可控。雖然房地產業深陷資金困境,但是大部分房地產企業會『難而不死』,他們會采取合理對策,應對宏觀調控和行業低谷。部分小房產商破產,確實有增加銀行不良資產的可能性,但總體影響較小,風險可控。
國泰君安梁紅麗分析,少數小型房產商破產,即使銀行牽涉融資,也有土地抵押物。銀行將收回的土地資產價格不會大幅縮水,地產調整也不足以引發銀行業危機。況且,上市銀行風險管理體系更完善,在對房產商發放貸款時更嚴格,對市場風險的反應更敏捷。
以民生銀行為例,該行上半年對房地產建築業的貸款餘額有所增長,但該行一直堅持在保障資產安全的前提下,探索適應不同區域的授信產品和方案,確保流動性和收益性並舉。為此,該行一方面控制貸款規模和速度,一方面對客戶准入、項目准入和區域政策方面實行嚴格授信,同時強化封閉管理,以銷售收入安全收回償還開發貸款,強調貸款的流動性。
深發展在房價高漲時期嚴格控制住房抵押貸款增量,而且把當時房價大幅上昇的深圳、廣州列為業務紅區而加以限制,因此房價下跌對該行住房抵押貸款的風險較小。
今年以來,銀行總體上對房地產商的貸款是日趨謹慎。招商銀行、華夏銀行和寧波銀行的中期報告顯示,他們對房地產貸款的態度都是趨於謹慎,招商銀行房地產業貸款佔全部貸款的比重是5.81%,比去年底的6.41%出現明顯下降,寧波銀行是持平,華夏銀行也變化不大。
上市銀行中只有個別在2007年下半年房價大幅上昇時期發放了較多的住房按揭貸款,如興業銀行和中信銀行,今年上半年,興業銀行的房地產貸款佔比為14.29%,在去年底14.01%的基礎上繼續增加。
地產變化值得關注中國銀行高級分析師溫彬指出,在信貸緊縮、利率高企的背景下,最值得關注的是房地產的變化。近幾年,我國銀行業房地產貸款集中度逐步提高,銀行商業性房地產貸款餘額佔人民幣貸款的比重一般在20%左右,部分銀行高達30%以上。如果房地產價格下跌幅度超過貸款抵押比例,必將會使開發貸款和住房抵押貸款的違約率上揚。而目前出現的房地產商樓盤滯銷、資金回籠困難等問題,令房地產開發貸款風險同樣暴露出來。
光大證券研究報告也顯示,上海和北京因房價還比較堅挺,房地產業對銀行業的壓力和威脅還未顯現;而以廣州、深圳等為代表的城市,房價出現較大下降,房地產業的未來發展將對銀行業資產質量形成威脅。
一位銀行業專家分析,房地產對銀行貸款質量的影響,主要並不是斷供和開發商資金鏈的斷裂,而是銀行貸款抵押物的貶值,以及抵押物處置的困難。銀行各項貸款抵押物多數為房地產,房地產價格的下跌和交易的清淡對於銀行資產質量的影響更為間接且更為廣泛。
資料顯示,日本1992年地產泡沫破滅前夕不動產抵押佔貸款總額35.5%,1990年美國經濟危機時期不動產貸款餘額佔比為41.5%,1996年印尼地產危機時房地產貸款佔貸款總額的20%,1998年新加坡地產危機時這一比例為30%-40%。相比這一水平,我國部分商業銀行的房地產貸款比例已經值得警惕。
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