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從2008年9月1日起,天津市國有土地范圍內全面實現了房地統一登記,針對這一政策,記者對國土房管局的負責人進行了采訪。
一、本市房地統一登記的總體情況是怎樣的?此次市內六區以外房地統一登記的具體范圍是什麼?答:2005年10月8日,根據市委、市政府的決定,成立了天津市國土資源和房屋管理局。此後,為保護房地產權利人的合法權益,保障房地產交易安全,提高登記效率,降低登記成本,方便當事人,本著『穩步推進、先易後難、分步實施』的原則,2006年1月1日,對全市國有土地范圍內的住宅實行了房地統一登記;2006年9月1日,對市內六區國有土地范圍內的非住宅實行了房地統一登記,至此,市內六區國有土地范圍內全面實現房地統一登記。
經過兩年的房地統一登記的工作實踐,在充分總結市內六區房地統一登記經驗的基礎上,自2008年9月1日起,對市內六區以外其他區縣國有土地范圍內的非住宅實行房地統一登記。那麼,全市國有土地范圍內全面實現了房地統一登記,核發統一的房地產權屬證書。
二、房地統一登記主要統一哪些內容?答:房地統一登記是一件新事,政策性強、綜合性強,是在房地管理機構分設20餘年後進行的,表面上看房地統一登記就是將兩個證合成一個證,將房屋登記信息和土地登記信息在一個證上進行疊加,實際上要實現兩證合一,必須要在有機整合和融合房地登記政策、登記內容、管理操作平臺後,纔能進行:一是要整合房地登記政策。房地機構分設20年餘來,國土部、建設部以及本市各有關部門就房、地登記問題出臺過許多政策,但是都是分別對房、地登記政策進行了規定,那麼在統一登記過程中要結合天津的實際情況,將有關政策有機整合,形成房地統一的登記政策。
二是整合房地統一登記內容。由於房地登記的政策、登記部門、登記時間的不同,造成房地登記不同步,房地登記權利人不一致,房地登記范圍不同等內容不一致的問題。如果處理不好上述問題,就會直接影響權利人的合法權益,給當事人帶來不便。因此,在統一登記過程中,要本著統一規范、保護權利人合法權益、便民高效的原則,妥善處理上述歷史遺留問題。同時對於新項目的登記,一定要規范運作,避免出現新的不一致。
三是建立全市統一的房地產登記操作平臺。由於房地登記機構分設,房地登記是在分別不同的操作系統上進行的,有的還是手工操作。房地統一登記後,要在一個登記系統上將已登記的房屋信息和土地信息融合在一起,同時還要將登記的文字信息和圖形數據有機融合,因此房地統一登記操作平臺的建立,實現了管理方式的轉變,不同的登記機構在同一系統上操作,就會避免重復抵押、查封、降低登記風險,提高辦事效率。
四是統一房地產權屬證書。在實現了上述幾個方面的整合後,纔能在房地產新建、轉讓、抵押、變更、注銷等,實現房地產統一登記,核發統一的房地產權屬證書。
三、為什麼要按照『分步實施』的原則逐步實現房地統一登記?答:房地統一登記工作涉及企業群眾的切身利益,涉及社會穩定,政策也比較復雜,因此,為了實現房、地統一登記的平穩過渡,結合不同房地產的登記特點以及管理的現狀,按照『先住宅、後非住宅,先市內六區、後其他區縣』的順序平穩推進。主要考慮兩點:一是住宅用地一般為共用宗地,屬於建築物區分所有權,權利人的土地使用范圍是不特定的,只是土地分攤,與非住宅等獨用宗地比,相對簡單;二是從房地管理的實際情況看,六區以內的房、地登記覆蓋率高,現代化管理水平較高,統一登記條件較為容易。因此自2006年9月1日起,市內六區全面實現國有土地范圍內房地統一登記,經過兩年的運行,積累了寶貴的經驗,為六區以外實現房地統一登記打下了堅實的基礎。目前啟動六區以外國有土地房地統一登記的條件基本成熟,擬於2008年9月1日開始實施。
四、各類權屬登記應到哪個部門辦理?答:目前本市土地登記機構和房地產登記機構主要有以下幾個部門:一是各區縣國土資源分局;二是市登記發證交易中心;三是各區縣房地產管理局。
在目前的體制下,為方便當事人,提高登記效率,進一步明確了各登記機構的分工,具體為:一是土地使用權設定登記(也就是辦理白地的土地權屬證書)由各區縣國土分局負責辦理;二是土地使用權設定登記後房地產初始登記前(包括房地產初始登記)的各類房地產權屬登記以及國防軍事、國家安全、公安等單位所有的房地產權屬登記,由市房地產登記發證交易中心負責辦理;三是房地產初始登記後的各類登記以及商品房預告登記由各區縣房管局負責辦理。
通過明確上述分工,確定了各登記機構的管理職責,避免出現職能不清、推諉扯皮現象,同時落實各崗位的首問責任制,及時解答當事人提出的問題,為當事人提供幫助和服務。同時,也歡迎社會和群眾對登記行為進行監督,幫助我們及時發現和解決工作中出現的問題。
有關登記分工、各登記機構的地址以及諮詢電話已刊登在8月29日的《天津日報》和《今晚報》上。
五、房地統一登記後,給權利人核發什麼證書?已經領取的房屋和土地權屬證書是否有效?是否需要更換新證?答:房地統一登記後,申請房屋所有權和土地使用權登記的,為權利人核發房地產權屬證書,包括《天津市房地產權證》、《天津市房地產共有權證》、《天津市房地產他項權證》。
房地統一登記前已經領取的《房屋所有權證》、《房屋共有權證》、《房屋他項權證》、《天津市房屋登記證明》、《國有土地使用證》和《土地他項權利證明書》等仍作為房、地權利的憑證,繼續有效。申請換發房地產權證的,可以到行政轄區的房管局辦理。
六、房地統一登記後,權利人如何辦理轉讓、抵押手續?具體辦理時限多長?答:房地產權利人持房、地兩證等文件申請辦理房地產轉移登記的,登記機構自受理申請之日起30日內,向新的權利人核發《天津市房地產權證》。
抵押雙方當事人持房地產權證等文件申請辦理房地產抵押權登記的,登記機構自受理申請之日起7個工作日內,向抵押權人核發《天津市房地產他項權證》。如果權利人有房證、地證,且權利人一致,並有電子版地籍圖的,可以同時申請辦理換證和抵押登記手續。
由於銀行進行續貸,在申請抵押權注銷登記的同時申請辦理抵押權設定登記,因各種原因不能換發統一的房地產權證的,可以在原房證、地證上注記抵押登記情況後,直接向抵押權人核發《天津市房地產他項權證》。
七、土地使用證遺失後,如何申請補發?答:權利人遺失原房管部門核發的土地使用證,應向房地產登記機構申請補發。
權利人遺失國土資源管理部門核發的土地使用證,應向原核發土地使用證的登記機構申請查詢。發證登記機構審查核實後,出具土地登記查詢結果證明(一式兩份),其中,一份供登報聲明公告使用,一份供房地產登記機構辦理房地產權證使用。登報公告後,權利人持土地登記查詢結果證明、報紙公告等資料,到房地產登記機構申請補發。
八、六區以外房地統一登記後,與統一登記前相比,已經登記權利人在辦理房地產轉移、抵押、變更等登記手續時應注意哪些問題?答:一是房、地登記要同步辦理。權利人在同時具有房屋所有權和土地使用權後纔能辦理房地產的轉移、抵押、變更等登記手續(特別是獨用宗地)。房屋已登記、土地未登記或者土地已登記、房屋未登記的,應先補辦相關登記後,再辦理其他登記手續;二是辦理房地產登記時要提供電子版地籍圖,房地登記信息和數字化的圖形數據要統一在房地產網絡系統運行。對於部分土地登記年代久遠,有關附圖沒有數字化的,需要重新進行土地測繪後纔能辦理房地產登記手續;三是劃撥土地上的房地產進行轉讓時,按規定應補辦土地有償使用手續的,當事人應先到市、區(縣)土地交易中心或市場科補辦出讓、租賃等土地有償使用手續後,纔能辦理相關房地產轉移登記。
九、房地統一登記究竟有哪些好處?答:房地統一登記是在房地管理機構分設20餘年後進行的,在短短的兩年時間裡要消化解決20餘年積累的問題,不可能一蹴而就,需要邊整合、邊規范,需要不斷地發現問題,不斷地解決問題。
經過兩年多的努力,應該說房地統一登記的作用已充分體現,主要包括以下方面:一是保護權利人的合法權益,簡化辦事程序。房地統一登記後,權利人可以獲得完整的房、地權利,同時改變房、地分別登記時,申請人要到兩個部門申請,填兩次表、分兩次登記,分別發兩個證的情況,申請人只需到一個部門申請登記,填一次表,領一個證,登記時限會縮短一半,從而方便企業群眾,提高登記效率。
二是規范管理,降低登記風險。房地權利在同一個網絡系統上進行,可以有效地避免分別登記造成的分別轉讓、抵押、重復查封、房地登記內容不一致等問題,有利於保障房地產交易安全,防止不法分子利用管理信息不對稱進行欺詐等問題的發生,降低金融風險,使房地產管理更加嚴密、規范、閉合。
三是實現房地統一登記網絡化、數字化管理,將圖形數據與登記信息有機融合,准確地將房、地定位,保障權屬清楚、界址清晰,管理的精度大幅提高,有效避免權屬糾紛。
四是有利於政府准確、全面地掌握全市房地產情況,為城市建設、房地產市場宏觀調控等提供依據,奠定基礎。
五是有利於落實土地有償使用制度。嚴格貫徹落實房地產產管理法等有關法律、法規的規定,已登記的房地產,通過劃撥方式取得土地的,在房地產轉讓時,當事人應按照有關規定補辦土地有償使用手續後,纔能辦理房地產轉移、變更等登記手續,有效地促進了土地有償使用制度的實施,規范了土地管理。
六是率先建立了與國際接軌的適應市場經濟發展的房地產登記制度,有利於改善本市投資環境。房地產無論是對於企業和個人。都是價值巨大的財產,房地產登記制度是否完善,對於經濟社會發展具有重要意義。繼上海、重慶、深圳等城市實現房地統一登記後,本市在充分借鑒上述城市經驗的基礎上,在全國率先實現了房地統一登記,建立了較為先進的房地產統一登記制度,符合房地不可分割的自然規律,符合《中華人民共和國物權法》的規定,符合國際慣例。
自2006年本市實行房地統一登記以來,為提高房地同步登記率,市國土房管局啟動了已登記房屋的土地補登補測工作,經過努力,使商品住宅的房地同步登記率由房地統一登記前的23%提高到目前的75%。對於因抵押、查封等原因,導致權利人不能辦理土地登記的項目,市國土房管局正在積極研究力爭抓緊解決。
總之,實行房地統一登記更有利於保護權利人的合法權益,確保權利人權利的完整,提高房地同步登記率,防范金融風險。同時,實行房地統一登記對加快濱海新區開發開放,營造良好的投資環境具有深遠的意義。特別是隨著房地統一登記工作的深入,本市房地產登記的政策程序必將更加規范,運作將更加高效,為實現本市社會經濟又好又快的發展做出應有的貢獻。
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