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近日,國家統計局在發布經濟述評時,順帶著也給出了一個頗具預告意味的結論:房地產的暴利時代已終結。乍一看,此一判斷似乎非常值得關注住房民生的人們歡慶一番,但細一想來,恐怕當這一判斷作用於政策之時,『打起腰鼓唱起歌』的也許只有至今仍在死扛房價的開發商了。
按照目前的房價水平,斷言房地產的暴利時代已經終結,恐怕除了開發商外,沒有人會同意,這是因為再推高房價的一切基礎依然存在著。現在就匆忙地說房地產暴利時代已終結,厚道點評價,不過是理想主義的書生,在宏觀調控之後臆想出來的未來式;說得損一點,其實從邏輯到現實都是徹頭徹尾的癡人說夢。
唯物辯證法原理告訴我們,所謂的某種時代的終結,必定是催生這種時代的基礎,從量到質均發生了變化,可是,產生房地產暴利的機制基礎、經濟基礎至今未見松動,土地交易方式未變,開發商業的逐利目的未變,甚至連市場上的供求關系也未發生大的逆轉,掃帚未到,灰塵自動跑掉,豈不怪哉。
什麼是暴利?經濟學老祖宗從來就沒有從正面回答過這個問題,翻遍中外經濟學詞源,最接近的大概莫過於『超額利潤』這個詞。依鄙人的理解,人們常說的所謂房地產暴利,無非是指開發商采取不正當價格手段獲取的非法利潤。盡管有地產大亨曾專門撰文稱,房地產從來就未成為『暴利』的行業。可如果把這個問題交給大眾來選擇,恐怕連3歲的孩子也知道房地產是暴利的。
國際普遍認同的是,當利潤率高於5%或者10%時視為暴利。美國就曾經規定,利潤率超過5%要征收暴利稅。而在中國雖然至今沒有權威部門給出房地產開發的平均利潤率,地產商至今對房價成本問題諱莫如深,打死也不肯、不敢對外公布,房地產利潤率究竟是多少仍然是個謎。但福州市有關部門曾經測算過,在福州房地產開發項目的利潤率平均約為50%,最低的超過20%,最高的超過90%。顯然,房地產的暴利是存在的。對此,房地產商也肯定是心知肚明的。既然要說房地產的暴利時代已終結,那麼就必須首先有一個房地產暴利的評判標准。如果按國際通行的5%或者10%作為標准,那就等於說,在目前的中國房地產的利潤已經低於這個數了。顯然,這不是事實。
退一萬步說,即使隨著國家宏觀調控政策的到位,在消費者觀望情緒漸濃,恐慌性購房需求得到了抑制,房屋交易量開始急劇萎縮的情勢下,房價有所回落,但促成高房價的機制、體制並未變化,『高房價的還鄉團』隨時可能回來,回落的那點指數要想找補回來,可能也就眨眼的工夫。何況,房價漲幅的下降只是相對以前房價的持續高漲而言,並不是指房屋實際價格的下降,更不是說目前的房價已經跌得沒有了暴利了。
從我國的情況看,只要現有的房地產市場經營模式不變,暴利就不會終結;只要土地財政的根基沒破,暴利就不會終結。在當前,地方政府通過推高房價來獲得土地財政收入,來提高GDP,仍然是一個十分離譜而又牢不可破的鏈條,也正因為此,中國房地產業出現了傳統地產理論看不懂的『異相』,問題根源就正在此地,如果這個問題沒解決,暴利的終結顯然只是一個美麗的謊言。
老實說,2008年上半年以來,房地產市場關於『救市』的嘴仗風生水起,其實質不過是各派利益博弈白熱化的表現,但作為利益攸關方的社會公眾卻始終沒有插上嘴。我們期待房價理性回歸,我們更期待暴利時代的終結。可是,起碼現在還沒有一個讓人信服的依據。
從『拐點論』到『先死銀行』,從『退房潮』到『斷供潮』,利益集團從理論到實踐制造的風波是一起起,一波波。冷眼看去,倒也把利益集團挾政府以自重的路數瞧個底掉了,可遺憾的是,一些地方政府已經慌不迭地出手『拉兄弟一把』了,一些對相關政策進行『微調』之舉,已經悄悄地上演著救市的活劇。現在,一個沒有向民眾求證,更缺少實現路徑的『暴利終結論』,就這麼羞答答地在一個全局層面上拋出來了,如果也像地產江湖上眾多笑話,只作談資一笑倒也罷,怕只怕真的成為救市前的衝鋒號。
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