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整體萎縮
從整體上看,今年房貸的整體市場萎縮已成定局。截至7月31日,市場依然嚴峻,全國金融機構個人貸款餘額合計35724億,比年初增加2941億。其中住房按揭貸款餘額29088億,增量(比今年年初增加的量)僅為2066億元,而去年同期的增量達到3669億元。
建行的觀點
一直以來,建行被視為國內房地產貸款市場的老大,所以它對國內房地產市場的判斷值得我們好好研究。在近日的媒體采訪中,建行董事長郭樹清表示:『國內的房地產市場總體上發展還是比較正常的,目前我們房地產貸款總額也就3萬多億,佔GDP的比例大概是12%—13%,和其它歐美發達國家比,這個比例是非常小的,發達國家一般都達到80%甚至90%,差距還是很大的』。
至於被大家視為危如累卵的房地產貸款,建行副行長范一飛表示:『實際上,房地產貸款是我們銀行業盈利水平非常高的一個業務,同時也是我們盈利保持比較高增長的重要因素。國內房地產業的調整也不是一天兩天了,這個過程中,我們的資產質量不僅沒有惡化,反而是持續向好,到今年6月底我們的開發貸款不良率只有4.2%,歷史的看可以說是達到了最好的水平,個貸不良率也只有不到1%,可以這麼說,房地產貸款是質量優良的貸款品種,無論是收益水平還是增長水平,這個產品的空間還是很大』。目前,建行的個人住房貸款、開發貸款佔全部貸款的比例分別是16%、9%,加起來約25%左右。
房價尚未拖累房貸不良率
這半年來,深圳房價下跌暴露出的問題,將房貸置於風口浪尖。不過,從數字上看,部分地區的房價下跌還未引發不良率的躥昇。
從深發展、興業銀行、招行公布的2008年中報來看,住房按揭貸款不良率均在0.2%左右,這個數字遠低於車險、個人經營性貸款的不良率等。在零售銀行處於領先地位的招行,自今年年初房貸『滑坡』丟掉第一位之後,馬上進行了調整,這幾個月來,招行已逐步收復失地,5月個人消費貸款重回第一。7月底,其住房按揭貸款增量也位於股份制銀行第一的位置——89億元。
當然,以上這些樂觀的數據,並不能令我們放松警惕。據媒體報道,在銀監會要求下,最近滬上銀行正在進行內部『壓力測試』,即假設房價下跌至一定幅度,對個人住房貸款不良率的影響,測試結果並不令人樂觀。有的銀行測試結果顯示,如果房價下跌20%,個人房貸不良率將大幅上昇;如果房價下跌超過40%,個人房貸不良率將上昇約40%。這個壓力測試結果意味著:目前『裸泳』者還未出現的原因之一,是因為樓市的潮水還未大規模『退潮』,假如樓價繼續跌下去、潮水繼續退下去的話,那就是另一重天了。
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