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自21日深圳樓市以5套成交量創歷史新低以來,成交量持續一蹶不振,22日至24日分別僅成交12套、18套、9套,為近年來罕見。一些業內人士大膽判言深圳樓市即將崩盤,此說法已在網絡廣為傳播,並有不少擁躉。昨日,記者就此采訪了相關專家,專家表示『崩盤說』言過其實,但在後奧運時期,深圳房價下滑可能仍將持續。
5套成交量引發『崩盤說』
『崩盤說』始於近期。8月21日,深圳樓市單日成交量只有5套,成交面積400平方米,均價8030元,創下歷史新低,全市僅福田、龍崗兩地有成交。地產評論人士牛刀當日即在博客中發表《單日成交創歷史最低,深圳樓市崩盤》的文章,認為深圳樓市已經暴露出崩盤跡象,目前的價位肯定過高,建議開發商與其耗下去,不如直接降到底部,激活市場。
之後,深圳幾日的樓市似乎在有意無意印證牛刀的判斷:22日至24日,新房的成交量分別僅為12套、18套、9套。如此低迷的成交量,雖不能解說為崩盤的預兆,但著實讓地產人士心裡著涼。
與此同時,地產『老大』萬科推出萬科城預存1萬元送10萬元,第五園加1元送全屋精裝修的廣告,似乎在市場層面上為『崩盤』做最後一搏。有業內人士表示,萬科此舉一出,在『老大』的示范效應下,眾多『小弟』可能也會紛紛降價,引發新一輪降價潮。
24日,又一業內人士發表文章認為,地產業和房地產商最怕的是資金鏈條出現危機,日成交量如此低迷已經將房地產行業推到了另一個土崩瓦解的層次上,樓市已走近崩潰邊緣。『你看投資者即將崩潰了,開發商也即將崩潰了,恐怕整個房地產行業也將要崩潰了。可以判斷,去年排在前10名的開發企業,將至少有兩家面臨崩潰邊緣,而去年排名前50強的開發商,將至少有五家以上面臨破產窘境。』該人士接受本報采訪時認為,『崩潰』即將成為樓市的下一個焦點詞匯。
『崩盤說』在網上亦有不少擁躉。一位網友就認為,崩盤是早晚的事,主要是開發商和炒房客在硬扛,『但能扛多久呢?』
『深圳樓市遠未如此悲觀』記者就此采訪了深圳綜合開發院房地產研究中心主任宋丁、深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺兩位專家。二人均認為,以短短幾天的數據判斷樓市崩盤未免太過輕率,因為目前深圳的剛性需求仍然存在,深圳樓市遠未如此悲觀。
宋丁認為,兩周來深圳樓市成交量低迷與奧運有關,『大家都坐在家裡看比賽了,而且開發商近期放盤量本來就不大。』鄧志旺則表示,除奧運原因外,近期成交量急劇下跌與原有熱銷樓盤處於掃盤階段、新的熱銷盤尚未出現有關,臺風『鸚鵡』也在一定程度上影響了成交量。
『所謂崩盤是指房地產企業大規模破產,投資者大規模斷供出現。就這兩方面來講,深圳均未出現。樓價跌到現在也並未到成本價,與當年拿地價格相比,開發商仍有較大利潤空間;而從投資者角度來講,斷供潮本身就是一個偽命題,目前深圳斷供業主只是極少數,即使樓價再降20%,也不一定出現大規模斷供。』宋丁說。
他認為,崩盤主要是現金流的問題,現在深圳樓市的一些企業的確面臨此問題,但必須注意的是,這種問題出現之後,房地產企業內部有一個消化的機制,如果中小開發商不行了,其選擇首先不是破產,而是協議轉讓給大的資金充裕的開發商。從目前的情況看,確實沒有破產的房地產企業出現。
而對於目前樓市濃厚的觀望情緒,鄧志旺認為亦不足以導致崩盤。『目前觀望情緒確實在持續,開發商無法通過銷售回款,早已繃緊的資金鏈變得更為緊張。但樓市仍有很大利潤空間,只不過現在進入微利階段。只要有錢賺,樓市不至於崩盤,除非中國經濟突然出現大問題。』
後奧運時期樓市仍難料奧運會剛剛結束,對於後奧運時期的樓市行情,鄧志旺表示,由於樓市目前的局勢已大不相同,以往『金九銀十』的局面不能抱過多奢望。『如果回暖,可能在量上,價格估計仍會繼續走低。因為股市低迷,一些資金被套住,影響到房地產投資。但由於剛性需求的存在,需求量可能在開發商促銷的帶動下有所上昇。』
宋丁亦認為,假如沒有利好的政策出臺,房價肯定還會向下走,如果是這樣,會進一步加大內部調整局面。『現在深圳樓市是在贖罪。但不管怎樣,我們應該從愛這個城市的角度出發,開發商、政府、投資者都要來維護深圳樓市平穩發展,而不應一味唱衰,這對誰都不利。』宋丁說。
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