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2002年,上海市靜安區一幢名叫嘉裡中心的商務樓創稅超過1億元,由此拉開『億元樓』的時代大幕。如今,一個月創稅超過1億元的『月億樓』開始在上海星火燎原。這些富比城池的樓宇,大大提高了上海經濟增長的『容積率』——由於內涵特質的提昇,使上海得以在有限的空間資源內,不斷創造更高的經濟效益。
富比『城池』的樓宇
統計顯示,今年上半年,上海市靜安區有9個樓宇稅收過億,其中國泰君安大樓創造稅收24.75億元,同比增長5.7倍,南京西路上著名的恆隆廣場、中信泰富、梅龍鎮『金三角』分別創稅10.59億元、4.84億元、1.74億元,分別增長45.9%、37.9%、14.3%。
上海市發改委去年對9個中心城區及浦東新區做的一項『樓宇經濟發展課題』發現,『樓宇經濟』已成為部分中心城區的支柱性財源。靜安、盧灣、黃浦區內前30幢重點樓宇稅收佔全區稅收比重分別達到56%、50.9%和38.5%。
『盧灣區的陸地面積只有7.5平方公裡,但含金量極高,上半年上海50幢稅收億元樓中,盧灣就佔了10幢。』據盧灣區招商辦主任陳昌鳴介紹,樓宇經濟已成為盧灣的經濟支柱,佔全區稅收比例的六成多。
總部經濟催生『天價樓宇』靜安區現代服務業辦公室徐惠民表示,上海發達的總部經濟和現代服務業,是『樓宇經濟』賴以繁榮的基礎。越來越多的跨國公司將亞太地區總部、大中國地區總部放到上海,國內大型民營企業也在逐步將他們的管理、研發、營銷、投資等總部搬遷到京滬等大城市。
據不完全統計,截至2007年底,上海已聚集了300多家上市公司總部,183家跨國公司地區總部、165家跨國公司投資性公司以及244家跨國公司研發中心。
根據戴德梁行2007年第四季度房地產研究報告,由於市場吸納強勁和上市供應量不足的共同影響,上海寫字樓平均空置率不斷下跌,租金則隨之上揚。浦東陸家嘴、靜安、徐匯區甲級寫字樓空置率均在0.6%以下。
由於各區經濟基礎和稟賦不同,上海的『樓宇經濟』也呈現不同特色。靜安、盧灣等中心城區主要引進管理總部類高質量、大規模的企業,虹口區的北外灘定位於現代航運業集聚區,吸引了航運交易、信息服務等航運業上下游的知名企業入駐,形成了港運大廈等特色樓,閘北區的交通運輸業和普陀區的現代物流業也日益成型,上海的樓宇經濟呈現既有競爭又有錯位,互相促進的良好格局。
『樓經』成就上海現代服務業『效益高地』今年美國次貸危機導致的全球經濟衰退,以及國內成本上昇、信貸緊縮等壓力導致中國沿海地區普遍出現了增長減速的現象。在內外擠壓下,上海市委市政府提出加快經濟結構轉型,圍繞上海國際金融中心、國際航運中心建設,大力發展現代服務業。
而樓宇經濟,正是現代服務業的一個重要抓手,其數量增長、結構調整的微妙變化,也反映出上海現代服務業含金量的提高。
上海『外灘中心』租賃部的相關工作人員介紹,商務樓2002年啟用後一兩年中,諾基亞、惠普等國際制造業500強在租賃戶中佔了很大比重,但近年來,諾基亞的租賃面積已從3000平方米降至1000平方米。反之,現代服務業中的高端產業如金融、信息、航運服務等對高租金承受能力較強的企業比重不斷增加。如全球四大會計師事務所之一的德勤,租賃面積已從4000平方米擴充至2萬平方米,員工從300人增至1000人以上。
『我們不斷在做「騰籠換鳥」的工作,通過漸進的結構調整,進一步增強盧灣樓宇經濟的含金量。』盧灣區對外經濟委員會主任朱民說:『現在盧灣最貴的寫字樓每天每平方米租金已經超過2美元,但仍是供不應求。政府部門也會用最好的服務,提昇樓宇經濟競爭力。』
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