最近業內一直傳聞萬科還將再掀起一輪的降價潮,雖然王石公開否認,然而在各地萬科項目不斷加大打折幅度卻是不爭事實,與此同時,媒體紛紛暴料碧桂園、富力陷入資金危機,伴隨著年底將到,上市房企會有什麼樣的動作備受矚目。
在筆者4月18日公開指出『08年房地產行業資金缺口1萬億』被各大媒體轉為財經頭條新聞之後,4月19日、20日、21日地產股連續暴跌三天,地產股整體縮水幅度高達27%(見網絡相關檢索),此後,潘石屹公開宣稱行業資金缺口達到1.5萬億,並拋出『百日劇變』之說,房地產行業資金缺口成為新聞焦點,地產股持續暴跌,萬科等龍頭股紛紛腰斬,進一步加劇了房地產公司的恐慌。
雖然行業整體資金缺口到底是筆者統計的1萬億、潘石屹所說的1.5萬億還是北師大教授分析的5000億還無法最終定論,但是房地產行業面臨巨大的基金缺口已經是不容否認。
資金的缺口伴隨著需求的萎縮同時到來,房地產行業整體降價已經是不可逆轉的趨勢。
唯一的爭論,是上市房企降價壓力更大還是中小房企降價壓力更大。
業內的觀點普遍認為中小房企由於缺乏融資渠道和資本積累,將面臨更大的降價壓力。
筆者認為,事實上,下半年,上市房企降價壓力更大。
07年由萬科、保利、金地這些上市房企在全國掀起的『圈地』潮,獲土地儲備越多的開發商,今年需要交納的土地出讓金越多,資金壓力越大。在交完土地出讓金之後,還要馬上面臨動工問題,資金鏈將更加緊張。
更重要的是,上市房地產企業,除了正常的資金壓力之外,還將面臨另外一個巨大的問題,那就是如何向廣大的股東股民交代。如果年內業績大幅下滑,必將導致年度財務報表極度難看,不但股價將繼續下跌,同時還將嚴重影響投資者的信心,第二年的融資計劃將面臨巨大的市場壓力,經營將面臨更大的問題,從這個層面,上市房地產公司降價銷售的壓力或許比普通房企還大。
資本市場的特性決定,一旦上市房地產公司面臨資金危機,其資金缺口的規模都是極其龐大的。在前兩年信貸放松的背景下,從銀行以極低的成本獲取資金,然後通過屯房屯地實現資產的快速擴張已經成為國內上市房地產企業普遍的運營模式,用一句話說,就是『誰最懂得用銀行的資金,誰就最牛』。而這一輪房價地價的暴漲,也保證了房地產行業動輒100%甚至於更高的自有資金投資回報率,只要能夠融到資金,就一定能夠取得巨大的回報成為房地產行業的共識,也直接造成國內房地產企業畸高的負債率。而融資渠道更為寬廣的上市房企,自然而然也成為負債率最高的企業,行業平均負債率高達75%左右。這些以一年周期銀行貸款為主要融資手段之一的上市房企,年底所面臨的還款壓力極其可怕。
以上幾個方面原因,造成上市房企相對普通房企而言,將面臨更大的資金壓力,因而也注定在下一輪的降價潮中,唱主角的,必定是這些上市房企。