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據佑威房地產研究中心的統計報告顯示,今年上半年,上海市共推出一手商品房源618.04萬平方米,比去年同期減少11.7%,相比之下,上半年成交量僅有525.9萬平方米,只相當於去年同期1043.63萬平方米的一半。由於成交量的大幅下滑,上半年申城房地產市場持續低迷,而這一情況很可能延續至下半年。
房市低迷仍將持續成交量下滑的行情,在其他研究機構也得到印證。根據國金證券(600109)的研究,上海近期住宅成交延續下滑趨勢,上周成交環比下降20%,可售住宅按銷售面積和套數計算的消化周期分別為4個月和3.2個月,環比上昇。
持續疲軟究竟因何而起?東北證券(000686)房地產行業研究員認為,一方面,申城樓市經歷了2007年房價快速上漲,以及整個宏觀經濟政策的緊縮,房地產市場的投資空間被擠壓,投資與投機資本紛紛撤離房市。另一方面,供給的慣性仍較大,開發商手中還有不少新盤急待推出,但短期內又難以消化,造成目前供大於求。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授則認為,高房價是造成成交量萎縮的主要因素。『目前的房價已經超過了大部分有購房需求消費者的承受能力;而對於投資者來說,過高的風險使他們畏縮不前,成交量自然就降下來了。另外,現在通脹較高,加上宏觀經濟的不確定性,也使更多的人寧願持幣觀望。』
不過,對於目前低迷的房市,開發商和經銷商仍然比較樂觀。他們認為,盡管成交量比去年下降不少,但房屋的滯銷情況沒有市場想象的那麼嚴重,一般樓盤都能賣出70%—80%。不過他們也坦言,如果成交量繼續下降,目前的房價將難以維持。
房價究竟能降幾何
那麼下半年,房價究竟有多少下降空間?多數受訪者表示,下調10%—20%應該是可以預期的。記者在采訪中了解到,白領人士是目前觀望情緒最為濃厚的一個群體。在某跨國公司工作的肖小姐就表示,『現在股市不好,也影響了買房的資金來源,現在的高房價即使作為一個白領來承擔,也會有很大壓力,所以再等等看。』
漢宇地產的邵先生表示,三季度將迎來今年房價的最低點。『開發商在這一季度受到的資金壓力是全年最大的,對於一些需要快速回籠資金的開發商,可能會降價處理一些樓盤,對於有購房需求的消費者來說,三季度應該是不錯的購買時機。』他認為,降價幅度有可能達到15%,但中環以內房源的降價可能性較小。目前開發商之所以不願降價,一方面是擔心降價後更容易引起消費者持幣觀望的情緒,所以寧可將房價維持在高位,造成房價還會上漲的錯覺;另一方面,他們也在等待宏觀調控政策的放松。
對此,尹伯成認為,其實自住房的市場需求還是很大的,如結婚的婚房、新上海人的置業、以及改善住房條件的購房等,目前這些需求都得到了壓制,如果開發商能對價格進行適當調整,這塊需求就會得到激發。他表示,房價不是只能昇不能降,開發商應該有更多作為,維護房地產市場健康發展。
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