|
||||
由於城市化的不斷深入,一方面帶來大量的拆遷改造,引起商品房的被動需求,另一方面帶來城鎮人口的增加,積累商品房需求。僅分析後者,2000年以來,天津外來人口新增數量(除去人口自然增長部分)逐年增加,相應帶來的新增住房需求也在上昇。總體上講,2000-2006年共新增常住人口65.17萬人,戶籍人口中非農業人口增加33.84萬人,以06年人均住房面積26.05平方米來算,分別增加1697.68和881.53萬平方米,分別佔06年銷售面積的116.39%和60.44%;僅06年,新增的住房需求面積約在201.37-790.13萬平方米之間,佔06年銷售面積約在13.81%~54.17%之間。隨著濱海新區的建設和天津城市化水平的提高,未來新增人口將更多,新增的商品房需求也將增加。
2.4.2天津相對購房能力改善天津人均可支配收入,自00年開始逐年提高,年增長率10.49%,尤其是07年前11月,月均達到17.51%,人們的收入水平在增加;房價增長率,自05年以來呈下降趨勢;房價與人均可支配收入增長率之間的差距在縮小,07年前11月累計增長率差額為-0.2%,人們的相對購房能力有所改善。
2.5天津房地產利用外資規模在迅速擴大房地產開發資金來源中,外資所佔的比重07年有快速的提昇,前11個月累計較同期增長0.7個百分點;同時外資流入天津房地產市場的速度也在加快,07年前11月累計同比增長207.1%。房地產業利用外資的規模在擴大。
外資的流入不僅可以促進房地產開發投資的增加,而且可以助推商品房需求。因此,人民幣昇值帶來的資產昇值和資本套利的機會,將吸引大量的外資進入房地產行業,推動供給和需求增長。
2.6看好08年天津房地產在天津房地產市場供求矛盾加劇的情況下,08年商品房供給增長率不高,而城市化帶來的新增需求的增加以及相對購房能力的改善,08年天津房地產市場依然看好。
3.一線城市房地產市場比較分析在此,我們以北京、上海、深圳、廣州、天津和重慶作為一線城市。
3.1一線城市供需矛盾突出從07年前11月銷售竣工比來看,廣州、重慶、天津和上海都大於1,北京則圍繞1上下波動,07年前11月為1.04;另外,04年以來,重慶、天津和上海的銷售竣工比呈上昇趨勢,廣州自05年末開始逐漸增加,北京則較為平穩,僅從此指標看,上述5座城市房地產市場供求矛盾依然存在,部分城市有加劇的趨勢。
3.2開發投資從投資額絕對量上講,07年,從高到低依次為北京、上海、重慶、天津等;從投資增長率來看,依次為重慶、廣州、天津、北京和上海等;短期來看,重慶和廣州商品房供給將較快,其他城市較為平穩,深圳則有所下降;一線城市投資增長率低於全國水平,未來房地產調控的重點有可能轉移到二三線城市。
北京商品房供給平穩增加04年以來,北京房地產開發投資額逐年增加;同比增長率,04-05年呈下降趨勢,06,07年有所上昇,其中07年略高於06年,但投資增速較為平穩,月均約16.82%;環比增長率,06年月均增長率最高,21.15%,07年下降到16.63%,其中07年四季度如往年一樣,增長率較高,因此未來北京商品房供給將繼續增加,但增速與07年差不多,調控風險較小。
上海商品房供給減速增加04年以來,上海房地產開發投資額緩慢增長;同比增長率,自04年30.4%,逐年下降到07年的2.5%,其中07年1、2季度有所上昇,但3季度為負,4季度略有回昇;環比增長率,自04年月均增長率9.64%,逐年下降到06年的-2.4%,07年略回昇到-0.69%,因此未來上海商品房供給將減速增加,調控風險不大。
短期重慶商品房供給減速增加04年以來,重慶房地產開發投資額緩慢增長;同比增長率,自04年2月的47.6%,下降到07年3月的17.9%,07年後3季度快速回昇,月均30.13%;環比增長率,05年月均增長率最高,20.02%,07年下降到15.92%,其中07年下半年,增長率呈上昇趨勢,因此未來重慶商品房供給增速將較快,但受到調控的風險可能較大。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。網友評論 1 條,查看全部 | ||||
豬者肯定是奸的託,有點智商好不好!你娘了你還說是成仙了呢,笑掉大牙了。