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08年1月18日央行、銀監會關於印發〈經濟適用住房開發貸款管理辦法〉的通知,明確了該項貸款的貸款人及借款人的條件,貸款的期限及使用標准,並要求經濟適用房貸款專款專用,這是對住房低保政策執行的細化,將減少開發商開發經濟適用房的難度。在信貸緊縮的情況下,一方面提高開發商開發經濟適用房的積極性,另一方面將擠佔其他類型物業的開發貸款,增加資金的緊縮程度。
房地產開發資金緊縮將松動08年1月17日合肥城建公開發行,1月25日金融街增發A股股票上市等說明監管層對房地產開發商直接融資的限制有所解凍,資產優良的公司直接融資仍有機會。08年1月16日招商地產董事會已授權實施信托融資,部分公司發行公司債等,房地產開發商直接融資的渠道拓寬。
此外,無論08年開發貸款如何發放,相對於07年年末,將有所放松。
從資金層面來講,房地產開發資金緊縮狀況將有所放松。
2.看好天津08年房地產市場 2.1天津房地產市場供求矛盾不斷加劇97年以來,天津商品房銷售竣工比呈上昇趨勢,商品房均價則不斷上漲,天津房地產市場供求矛盾不斷加劇。
2.2 08年天津商品房供給增速不高短期和中期先行指標都顯示,08天津商品房供給將以緩慢的速度增加,09年增速相對較快。
05年以來,天津土地購置面積小於土地開發面積,開發商的土地儲備量在下降。同時,土地價格在不斷上漲,商品房開發成本將進一步上昇。
2.3.1天津房地產開發投資增速平穩1997年以來天津房地產開發投資額持續增長,天津商品房供給將持續增加;從相對量來分析,97-03年投資增長率波動較大,04年以後較為平穩,月均24.59%,低於全國平均水平,26.81%,因此,一方面,天津房地產市場受政策關注的程度相對較低,另一方面,未來住房供給的增速低於全國平均水平。
2.3.2 08年上半年商品房供給與07年持平1999年以來,新開工面積逐年增加,但07年累計增速逐月下降,未來1-2年商品房供給基本與07年持平;開工未竣工面積07年高於06年,但增速與06年相當,因此08年上半年商品房供給增速將維持07年同期水平。
2.3.3土地稀缺性提高,09、10較08年商品房供給加快04年以來,土地開發和購置面積及其增速處於逐年上昇趨勢,尤其是07年增速較06年有所提昇,中期住宅供給將以較快的速度增加。另外,05年以來,土地購置面積一直小於開發面積,開發商土地儲備總量在下降,土地資源的稀缺性提高,未來地價將上昇較快。
02年以來,綜合地價逐年上昇,但地價增速07年有所下降,因此中期住宅開發成本上昇的幅度將有所降低。
綜上所述,盡管09或10年商品房有可能以更快的速度增加,且開發成本上昇幅度較07年有所減緩,但更遠的將來,由於土地稀缺性的提高,商品房供給的速度將放緩,開發成本提昇的幅度也將上昇。
2.3.4天津開發商受緊縮貨幣政策影響高於全國平均水平房地產開發資金來源中,05年以來,天津開發商,約75.33%來自於開發商自籌資金、定金及其他預付款,而從全國來看,該比重約為77.14%,相應的,國內貸款所佔比重則分別為24.12%和21.44%,這一方面說明天津房地產受信貸緊縮的影響高於全國平均水平,另一方面,天津房地產外資利用率相對不高。
盡管07年多次加息,但天津房地產開發資金來源中,國內貸款所佔比重較06年有所上昇,如果08年貨幣政策繼續收緊,天津房地產開發受到的影響將更大,有可能降低商品房供給量。
縱向比較,從全國來看,國內貸款和自籌資金年末所佔比重小於年初,而定金及其他預付款和個人按揭貸款所佔比重則相反,說明開發商可以部分轉嫁年末銀行信貸緊縮的影響;而天津,國內貸款所佔比重年末和年初基本持平,這有可能提高開發商的信貸成本。
因此,在天津嚴格執行央行貨幣緊縮政策的情況下,天津房地產開發企業受到的影響相對較大。
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