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中華企業(600675.SH)6月25日公告稱,公司控股子公司上海房地產經營(集團)有限公司於6月23日審議同意其控股子公司上海瀛浦置業有限公司(下稱『瀛浦置業』)向上海銀行申請借款的議案,借款利率為基准利率上浮5%。借款金額為3.5億元人民幣,借款期限3年。
在當前銀根緊縮的形勢下,特別是政府嚴控房地產開發熱度,像瀛浦置業這樣能拿到利率僅上浮5%的貸款已不多見,更多的中小房地產企業,甚至不得不走上了『高利貸』這條路。但是,曾經在2006年被銀監會警示風險的高息委托貸款,盡管看似能在短時間內令銀行、貸款人、借貸的中小開發商三贏,但潛在風險不小。
高息委托貸款興起根據高通智庫的不完全統計,截至6月12日,今年上市公司公布的與房地產業務有關的委托貸款共計28次,涉及融資額44億元。包括京能置業、上實發展、世博股份、豫能控股在內的多家上市公司的大股東都為上市公司提供了幾千萬甚至十幾億元的委托貸款。
而從公告來看,委托貸款融資額最高的是上實發展,向公司大股東申請10億元委托貸款。中大股份則在今年連續7次發布委托貸款公告,多個關聯公司向該公司旗下房地產項目提供委托貸款。
即使是非地產公司,也在受利益驅動,向急需資金的中小房地產商提供融資。比如大紅鷹(600830.SH)與嘉興市廣源房地產開發有限公司、上海浦東發展銀行寧波分行的委托貸款合同,公司將自有資金1億元委托上海浦東發展銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源房地產開發有限公司,委托貸款期限一年;委托貸款利率為年利率18%。
目前根據公開信息,年利率最高的則是浙江東方(600120.SH)向浙江清源房地產開發有限公司提供的3000萬元委托貸款,借款期為半年,貸款利率高達20%。
在廣州天河某股份制商業銀行,業務人員也曾向記者推薦一款個人理財產品,預計272天的保本收益率可以達到5.7%左右,其主要投資方式是將委托理財的款項放貸給相關企業,其穩定的利息收益由銀行和個人客戶分成。
有發展商向《第一財經日報》透露,即使沒有土地證也可以獲得委托貸款,只需把公司的股權作為質押品即可,但是利息就會貴很多。就算是有土地證或者在建工程的抵押,年利率也會在20%以上。
由於委托貸款的資金來源於委托人而非銀行,不佔用銀行信貸額度,即使在信貸緊縮政策下,不少企業也可通過這種方式融資。對銀行而言,通過委托貸款,則不僅能收取手續費,還可借此解決信貸資金緊張難題。
潛在風險廣州某國有商業銀行區分行的信貸科負責人表示,廣州地區的銀行,委托貸款仍以公積金貸款為主。很少動員存款大戶將存款委托銀行放貸給開發商,主要就是在地價、樓價下跌階段擔心風險難以控制。
『銀行辦理委托貸款業務只是負責代為發放、監督使用並協助收回,不承擔貸款風險。但如果不嚴格審查委托貸款的對象、用途、項目,一旦貸款損失,委托人可能以銀行沒有盡職為由要求銀行承擔相應責任,引起法律糾紛。』她說。
高通智庫分析師表示,委托貸款的盛行,主要是由於在信貸緊縮和預售款的異地使用限制下,房企的部分項目公司難以獲得銀行支持,不得不通過委托貸款的形式,進行內部資金的調配。而非房地產企業在銀行信貸上仍比較寬松。而且房企目前通過委托貸款融資支付的利息誘人,促使其他行業企業樂意扮演『資金中轉站』的角色。
此前有媒體報道,銀監會下發通知要求商業銀行要上報如下內容:截止到2008年5月末發放的房地產委托貸款規模和風險狀況;對房地產委托貸款的管理情況,包括對委托人資金來源和借款人實際使用貸款情況的檢查。2007年及2008年前五個月各行房地產委托貸款的手續費收入情況,及其佔總體委托貸款手續費收入的比例。
不過記者在銀監會官方網站上沒有見到明確的通知條文。銀監會最近一次對委托貸款提示風險是在2006年第三季度。當時在上海社保違規投資案發與內蒙古被查處投資違規電力項目事件後,銀監會對向電力企業發放的委托貸款提出了通報批評及查處了責任人。認為放貸的銀行業金融機構負有貸前審查不嚴、貸後管理不力的責任。
銀監會隨後向部分商業銀行發出了開展委托貸款業務調研的通知。當時的調查內容包括委托貸款的投資情況、是否存在定向吸存、定向貸款等做法成為調研重點。
現在卷土重來的委托貸款會受到什麼新的監管措施遏制,目前尚不得而知。
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