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在中國房地產特別是城市住房價格稍稍出現向理性回歸跡象時機,地產大鱷、SOHO中國主席潘石屹,在今年3月底恆大地產上市失敗後,公開表示,外部資本市場環境轉差,各公司財務狀況相當惡劣,很可能出現一批公司在三四個月內陷入困境甚至死掉,這種說法被他概括為『百日之變』。
時過三個多月,在『百日之變』將要到期之時,他又出來說話了。最近他在網聊中繼續爆料,稱房地產企業正出現大規模拖欠土地出讓金的現象,下一步就將可能威脅到銀行(6月24日《人民網》)。他的理由是,2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業,把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。由於這些企業拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件,並沒有形成可以在市場上打折銷售的房子。將面臨著很大的資金壓力。房地產企業的資金來源有許多途徑,例如股本金、銀行貸款等等。但最重要的就是銷售收入,其他都是過渡暫時的,因為股本金需要回報,而銀行貸款要還本付息。潘石屹稱,這些企業最好的出路是把土地轉讓出去。但他們也有可能拖欠政府出讓金和銀行貸款。同時,他威脅說,這種情況已經發生了,『不是一兩塊土地發生這樣的情況,而是已經形成大規模的拖欠。所以,下一步我擔心會爆發房地產行業的信用危機。』這個『信用危機』,當然主要是指對銀行的信用危機。
我們注意到此前面對部分城市出現的住房價格波動,曾有許多開發商叫囂再這樣下去將發生房地產金融危機。這其中作為中國房地產行業的代表人物潘石屹先生叫囂的最為厲害。在許多媒體所做的關於住房價格出現大幅下跌誰受到的傷害最大的調查中,我們注意到開發商選擇銀行的最多。
當前,開發商出現資金鏈斷裂的聲音確實不少。這裡有個別開發商逞能作地王的原因,但主要是開發規模超過了自有資金的承受能力,在銷售量下降,資金回籠出現問題時,資金斷裂情況也許是存在的。
是否能夠威脅到銀行,必須一分為二的進行分析。筆者始終認為,商業銀行只要嚴格執行近幾年來中國銀監會、人民銀行關於房地產企業和消費者貸款的一系列規定,就威脅不到銀行。比如:中國銀監會早就明文規定,房地產企業貸款的自有資金必須達到35%,商業銀行只要嚴格執行這一規定,就是開發商出現短暫問題,既有土地、房屋抵押,又有35%的實實在在的自有資金扛著,貸款安全應該不成問題。如果自有資金是銀行與開發商勾結弄虛作假的,那就是銀行違規需要追究責任的問題了。制度再嚴,你非要違犯,什麼時候都會發生貸款風險問題。再比如,第二套住房貸款40%首付比例的規定,就是為了提高抵押房屋抵消銀行貸款風險的程度。但是,如果銀行與開發商弄虛作假,那麼,也是要追究開發商和商業銀行責任的問題。
筆者認為,在中國內地因城市住房價格短暫波動而發生金融風險的可能性不大。從長期看城市化有很大的空間;從房地產建設要素看,土地是稀缺的,價格不可能下來;國內外鋼材、水泥等建築材料都在漲價。當前,住房價格短暫的下跌只是對前期離譜過高價格的理性回歸罷了。防止發生房地產金融風險的根本措施是把過高的住房價格降下來,是擠乾房地產市場泡沫,而不是阻止住房價格的理性回歸。
國家在住房價格稍有回落就大談引發金融風險,是自己嚇自己;開發商在住房價格稍有回落就到處宣揚引發金融風險是別有用心。開發商為何叫囂的這麼厲害呢?無非是害怕房價下跌後自己的超額利潤沒有了。當前,中央在金融方面最為擔心的是什麼呢?最為擔心發生金融風險。以潘石屹為領軍人物的開發商們正好摸准了這個『脈』。開發商就以可能資金斷裂,歸還銀行貸款難,來威脅銀行;以潘石屹為代表的、具有話語權的領軍人物就以發生金融風險為由要挾政府出臺有利於開發商的房地產政策。我們不能不欽佩潘石屹們的『絕頂聰明』。因此,必須讓潘石屹們的『司馬昭之心,路人皆知。』,政府決不能上潘石屹們的當,中潘石屹們的計。
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