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為推動舊城改造,實現『三年大變樣』計劃,盡管石家莊市推地熱情高漲,卻也不得不面對著土地市場持續低迷的尷尬。
6月11日,石家莊市國土資源局原定於當天拍賣的今年首宗住宅用地,最終因參與競拍的企業數不足三家而宣告流拍。而就在此前不久,石家莊曾攜1.5萬畝城中村地塊進京推介,推地計劃雄心勃勃。
對此,諸多業內人士認為,政府的開發計劃與開發商的開發意願相悖是導致土地流拍的主要原因。而記者從采訪中了解到,為了低價拿地,石家莊的一些開發商繞開政府,私自與城中村的村委會簽訂土地出讓協議的現象也屢見不鮮。
開發商看淡住宅根據石家莊市國土資源局公告,6月份公開出讓6宗地,包括工業用地4宗,商業住宅用地和純住宅用地各1宗。其中位於華星路以北、市輕工供銷有限公司以西、石家莊市潛水電泵廠以東的016號地,是今年石家莊市區出讓的第一塊純住宅用地,因此備受業界和市民關注。該地塊面積約2.5萬平方米。
『這塊地面積雖然不大,但地段不錯,屬於市區內的二類地段,居住氛圍比較濃厚。但是因為石家莊的購買力比較有限,市場目前的觀望氛圍也很濃厚,所以這直接影響了開發商的拿地信心。』中原地產河北分公司總經理助理李印奇說。
中國勒泰集團常務副總裁吳鏑也表示,盡管石家莊是省會城市,然而實際的消費能力卻與周邊的唐山、邯鄲等地相差甚遠。這在一定程度上打擊了開發商們開發住宅項目的積極性。相反,由於石家莊的商業地產目前尚處於低層次發展階段,類似於寫字樓、MALL等城市綜合體還是一片價值窪地。因此眾多開發商更青睞於進軍石家莊的商業地產開發。
『可以說,政府的建設計劃與開發商的開發意願相悖而行,所以土地流拍也就不足為怪了。』吳鏑說。
禍起『准協議出讓制』?然而,據石家莊一位業內人士透露,石家莊土地出讓遭遇冷場,除對樓市缺乏信心而不敢貿然出手外,還有一個重要的原因,就是石家莊的本土開發商一般不願通過政府招拍掛的形式獲得土地。
該人士表示,由於石家莊的城中村較多,因此一些開發商更願意通過與村委會簽訂土地出讓協議的方式來獲得土地,如此一來,拿地成本則會減少許多。
『這種現象在石家莊很普遍,政府也特別頭疼,多次進行管理也無濟於事。另外,還有一些開發商在拿到與村委會簽訂的土地協議後,再通過各種方式把地塊轉變為建設用地,補辦產權。』這位知情人說。
記者就此詢問當地某開發商,這位開發商表示,事實上這種聯合開發的模式在很多城市都較為普遍。但對於具體的操作手法,該開發商拒絕透露。
事實上,石家莊市政府今年利用舊城改造計劃推出的大規模土地,實際上是為了吸引更多的外來資金。
『從這次市政府分別派人去一線城市召開土地推介會就能看得出來,政府希望通過吸引外資來提昇石家莊的項目品質。』21世紀不動產河北分公司運營部經理張達說。
但石家莊市政府的推地計劃卻並未得到外界響應。這使得石家莊1.5萬畝的土地出讓計劃陷入尷尬境地,土地消化也成為了一道難解的題。
對此,香港太平洋國際集團國內首席執行官賈臥龍表示,由於石家莊的土地出讓涉及到舊城改造,因此土地大多為一級開發。當地政府部門在同開發商的洽談中曾表示,當土地一級開發完成之後上市,若參與一級開發的企業未能競得土地,政府將給予10%的回報率。
『10%的回報率非常低,而一級開發的風險卻又非常大。』賈臥龍說。
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