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近段時間,凱萊帝景花園、長富花園、錦江新城、金都花園等多個成都知名樓盤,都出現了一些即將走上拍賣臺的房子,其中不少都是因為長期拖欠銀行貸款結果被銀行收回,再由法院委托拍賣行變現的『斷供房』。日前,記者從成都青羊區法院了解到,今年1-9月,該院受理銀行起訴個人的房屋按揭貸款糾紛案件達189件,比去年同期的47件上漲了75%,漲幅驚人。同時,來自四川博成律師事務所的資料也顯示,近幾個月來,該律師事務所每月處理『斷供房』的案例就不下20件,並且還有逐月增多的趨勢。而據記者了解,全市還有不少律師事務所處理的『斷供房』案例也在逐步增多。買房不容易,『斷供』在增加,這一切說明了什麼呢?記者日前進行了深入采訪。
『斷供房』今年增幅明顯
來自『斷供房』的終端處理平臺--拍賣行的數據頗能說明問題。『以前拍賣行進行的房產拍賣業務,基本上是處理一些在銀行進行抵押貸款而不能妥善還貸的房產,「斷供房」所佔比例很小,最多10%。但最近兩年增長很快,所佔比例已經超過35%。』一家拍賣公司的老總告訴記者,『公司去年一共拍賣了24套斷供房,今年僅上半年就已拍賣超過30套房源,增幅明顯。』
而法院方面人士也表示,『前幾年銀行訴客戶房貸違約的案件只是零星的,現在已經成為常規性案件。』成都市錦江區法院新近出爐的一項調研報告顯示:今年上半年,該院受理審結銀行起訴個人的房屋按揭貸款糾紛案件佔同期審結的一般借款合同糾紛案件的76.09%。同時,法院人士還指出,當前『斷供房』引起的糾紛案件只是一個『小高潮』,很可能明年這類案例還會增多。
月供壓力是『斷供』主要誘因
記者在采訪中了解到,『斷供房』的出現有諸多的原因,如發生投資經營失敗、工作變動、突然患重病以及其他重大變故等原因導致經濟狀況惡化,但直接的原因還是超過自身經濟實力的購房者,因無力承受每月的月供而違約,尤其是近年來央行連續多次加息,也導致了按揭購房者的還貸壓力不斷加大。
一位業內人士給記者算了一筆賬:以貸款額度為30萬元,還貸期限為20年的房貸為例,即使每次只加息0.27%,月供就會增加約40元,5次加息後大約就增加了200元。這對於房貸支出超出家庭收入50%的購房者來說,連續不斷的加息肯定是一種不小的壓力。
一位銀行房貸專家提醒市民,按照國際慣例,月收入的1/3是房貸『月供』的一條警戒線,超過此線,不僅會降低購房者的生活質量,也增加了銀行的信用風險。而按照我國銀監會的相關規定,房貸客戶的月房產支出與收入比也應控制在50%以下。因此,在買房前,一定要先做好預算,因為一旦發生『斷供』,就會影響個人信用記錄,今後再向銀行貸款就很難了。
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何謂『斷供房』:購房者在與銀行簽訂《個人住房按揭合同》後,如果連續3個月,或者一年內累計有6個月沒有按時還款,銀行就會將其視作斷供,同時發出《催款通知書》。之後仍不還款的業主,或者無法和銀行商議變更還款計劃的業主,銀行就會向法院提起訴訟。
斷供拍賣原房主損失不小
在采訪中,記者還發現,目前在拖欠銀行房貸的部分購房者中,除有客觀因素導致購房者無力還貸以外,由於主觀上缺乏認識而導致不按期還款的購房者也不在少數。不少購房者還存在這樣一個誤區:認為國家有規定,當事人只有一套住房並僅用於自住的情況下,法院只可以查封,不能對其進行拍賣或其他出售行為。正因為這樣,一些購房者就寧願將自己手中寬餘的錢用於其他投資而故意拖欠著銀行的貸款不還。相關律師因此提醒廣大購房者,《最高人民法院關於人民法院執行設定抵押的房屋的規定》已從2005年12月21日起開始施行新規定,對於被執行人所有的已經依法設定抵押的房屋,人民法院可以查封,並可以根據抵押權人的申請,依法拍賣、變賣或者抵債。所以,對於抱有這種僥幸心理,故意拖欠或不歸還銀行房貸的購房者來說,應引起重視,不要讓自己這種僥幸的心理而使自家的房子走上了拍賣臺。
拍賣業內相關人士指出,『斷供房』一旦被拍賣,往往會給原房主帶來巨大損失。『以一套50萬元的房產為例,如果被拍賣,原房主大約要損失近10萬元,約損失20%。』這主要是由於銀行為將自己的貸款快速收回,拍賣的價格普遍就會低於市場價格。
據了解,目前法院一般是按照市場評估價進行拍賣,如果流拍,還可以每次按照低於評估價的20%進行降價拍賣。房屋拍賣後,拍賣款先用於支付訴訟執行過程中產生的如訴訟費、執行費、律師費、評估費、拍賣費等實現債權的費用,在歸還銀行貸款本金、利息、復利、罰息等費用後,如有剩餘,剩餘部分會退還給借款人,如不足以歸還銀行貸款本息的,銀行還將繼續向借款人追償。據此可知,『斷供房』拍賣給原房主帶來的經濟損失是顯而易見的。
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