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作為抬高廣、深等地房價的主力推手之一,境外熱錢(投機性短期資本)早已引起監管部門的廣泛關注。
據估計,在去年一年,流入中國房地產市場的熱錢高達800億美元。但今年情況有所變化。
隨著中國一線房地產市場低迷氣氛的逐漸蔓延,熱錢的撤退之勢也越發明顯。熱錢的下一站,或許將是中國的二線乃至三線樓市。
政策門檻早在去年,蜂擁而至的熱錢就引起監管部門的高度警惕。針對熱錢大量投資國內房地產市場所引發的房價上漲現象,國家先後出臺了相關的限制性文件,要求地方審批部門批准設立外商投資房地產企業時及時向商務部備案。此後國家外匯管理局也下發通知,規定今後將不再批准新的外資房地產貸款。
不過熱錢瘋狂的投資步伐並未因此而有所放緩。由廣東省社科院產業經濟研究所所做的《境外熱錢在國內非正常流動調查報告》(簡稱《報告》)顯示,2006年上半年至去年4月,境外熱錢主要流向了股市,4月份以後,這些熱錢幾乎全部流向了房地產。今年3月,中國商務部部長陳德銘對外透露說,根據商務部的粗略估計,去年一年流入中國房地產市場的熱錢高達800億美元。
嗅覺靈敏的熱錢資金不僅對其所投資的房地產領域神經異常敏感,而且他們也高度關注著不同區域房地產市場的變化。長期關注境外熱錢投資流向的廣東省社科院產業經濟研究所副所長黎友煥就表示,受國內經濟的發展預期產生變化等多種因素的影響,今年上半年熱錢在境內流動的方向、總體流量及投資態度等方面的變化,也表現得異常迅速,『就目前房地產市場而言,外資熱錢已經從一線城市開始抽身,轉而投向二線城市,同時他們還瞄准了三線城市。』
進入有方在黎友煥看來,熱錢之所以選擇大規模進入國內的房地產市場,除了近年來國內房價不斷攀昇的利好因素外,人民幣昇值和國內的利率提高得太快也是其中重要的因素,『只要他們把熱錢拿到國內,就比他們放在國外要好得多。』
然而在國家先後出臺的嚴格限外政策下,市場上體現出來的,卻是不斷擴大的熱錢規模以及由此引發的市場變化。那麼熱錢究竟是怎樣流入國內的?
根據了解,通過成立合法的外資房地產公司在境內進行房地產投資的資金,只是外資進入內地房地產市場的冰山一角。在巨大的利益面前,更多的熱錢選擇的是以非法的方式介入。
在近日由全球不動產資本俱樂部舉辦的中國年會上,一位外資房地產投資基金負責人就表示,即便目前政府明確限制外資投資內地房地產,『但只要是他們沒有說不能做的,就意味著是我們可以操作的。』
這位負責人進一步舉例說,目前他們投資國內房地產市場的資金進入渠道,主要是依靠先投資貿易行業,然後與這些貿易公司實現企業間的資金拆借,以及從房地產下游如建築施工方成立房地產公司等方式投資房地產行業。這些類似的投資方式不僅可以避開商務部冗長的審批時間,還可以逃離國家對外資的資金監管。
除此之外,廣東社科院的上述《報告》也顯示,地下錢莊更是熱錢進入中國的重要途徑。黎友煥稱,地下黑錢以多種途徑入境,其中貨物回款是主要的一項。與此同時甚至同一地區的地下錢莊通常也都有業務往來,在資金上相互支持。
境外熱錢還通過將投資熱錢混搭FDI(外商直接投資)的方式進入內地的房地產市場。
熱錢轉身伴隨著國內一線城市房地產市場相繼開始步入低迷期,熱錢迅速采取了轉戰二線城市的行動。黎友煥用『吃著碗裡的、看著鍋裡的』這句俗語,來形容熱錢對於二、三線房地產市場的近乎『貪婪』的態度轉變。
他認為,證明這種轉變最有力的證據就是目前各地的房價表現,『近一段時間內,北京、上海、廣州及深圳等一線城市的房地產市場,無論從成交價格還是成交數量上都處於下降的趨勢以及有價無市的態勢,與此同時二、三線城市的房價卻都有不同程度的上漲。』
事實上,自最早進入內地房地產市場的一線城市以來,熱錢一直都在扮演著高房價幕後推手的角色。有資料顯示,去年1月至7月,深圳房價漲幅超過70%。也是在去年,廣州樓價也飆昇了50%,專家指出,廣東房價的飛漲是因為此前襲擊上海、深圳的外資炒樓熱錢正在轉移目標全力追擊廣州樓市。
但就在以深、廣為代表的一線城市的房價飛速上漲、並吸引大量個人投資者進入樓市的時候,從去年10月份開始,這兩個城市的房價卻毫無征兆地開始大幅下跌,至今跌幅高達50%。而伴隨房價大跌的,則是熱錢明顯的撤離跡象。
去向未明熱錢最大特點就是短期、套利和投機。因此面對數倍甚至數十倍的超額利潤,外資熱錢有著套現落袋離場的本能衝動。
以2007年熱錢全面加速投資國內一線城市房地產市場的表現為例,大量的資金在短時間內集中湧入某個局部市場,使得該城市在短短幾個月內房價就被迅速提高。
去年1月至5月,深圳房價漲幅超過50%,此後在5月到9月短短4個月間,熱錢入場後被房價迅速拔高的一幕又在廣州上演,當時廣州房價的整體漲幅超過40%。數據顯示,去年上半年廣州房地產外資投資的比例大幅增長了84.4%。然而就在這些城市房價飆昇之後,獲利豐厚的熱錢選擇了快速離場的做法。
如今隨著一線城市樓市的不斷下挫以及內地股市的大幅跳水,熱錢對國內經濟的發展預期已經出現了變化。而另一個不可預知的因素是,在此形勢下,房地產市場整體低迷的狀況如果波及到一線城市以外的其他地區,天生具備投機屬性且神經敏感的熱錢,是否會選擇大規模獲利離場的做法,成為各界廣泛關注的事情。
黎友煥認為,獲利豐厚的熱錢的投資目標,就是將一線城市的房價炒高到一個臨界點之後就轉移戰場,進入二線城市,他們是預謀在中國房價全面上漲的浪潮中最終全身而退。
『基於目前國內股市和樓市在價格上所出現的巨大變化,我們也在密切關注熱錢下一步的投資動向。』他稱。
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