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房地產行業既是資金密集、對資金依賴、高投入、周期長、高回報的專業性很強的行業,同時也是高度依賴政策、宏觀經濟大勢的高風險行業。房地產業的特性決定了房地產企業既存在運作過程中與之相伴隨的經營方面風險,更具有來自包括金融、財政、土地、行政等方面宏觀政策變化及整體宏觀經濟形勢等方面的風險。因此,房地產企業必須客觀分析企業可能在競爭、生存進而成長、發展中可能存在的潛在風險,積極做好風險管理,以加強企業自身的抗風險能力。
2008,是中國房地產的敏感之年,更是中國房地產的風險之年!由於近幾年的房地產高熱、房價持續快速瘋漲,導致了房地產未來尤其是房地產未來需求、房價被透支,尤其是房價不斷快速上漲,招致了一系列嚴厲調控措施。隨著連續的宏觀調控的累積效應正在形成,房地產企業面臨著生存環境的巨大變化:金融政策從緊,土地政策從嚴,政府保障性住房(包括廉租房、經濟適用房、限價房)制度建立和政策的逐步落實,市場已經高度異變。長沙『昆侖和府OV商務別墅』策略顧問、新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳陳真誠(陳真誠博客,陳真誠新聞,陳真誠說吧)治鋈銜???007年9月27日『房貸新政』出臺後,時至今日,中央政府堅定不移地繼續堅持從緊的貨幣政策,房地產市場已經從高度賣方市場異變為買方市場,一片觀望,成交清淡,全國性價跌量縮,開發企業普遍遭遇資金鏈危機。
在房地產市場競爭不斷加劇的今天,房地產業又遭遇美國次貸危機以及與中國、越南、印度、泰國、韓國等國家相繼出現高通貨膨脹等國內外經濟形勢。可能相關於『廣發證券』涉嫌內幕交易被調查、『湧金系』、『國金證券』借殼上市、『太平洋證券』上市等金融資本市場大案接連爆發,金融監管風暴或將來臨,可能將進一步影響到資本市場,進一步影響到房地產金融,房地產IPO或增發融資前景依然難妙甚至不妙……我國房地產市場,目前正處於高風險時期。
由於我國房地產市場正潛伏著空前風險,那麼,在目前這個特殊時期,加強風險管理,成為了房地產企業工作的當務之急。否則,如果不能及時做好風險管理,則可能導致房地產企業經營策略失誤乃至戰略性決策失敗。
為盡可能預防風險,房地產企業要理性地認識到目前房地產行業實際形勢和所處的宏觀經濟形勢,在價格、營銷推廣、成本管控以及融資渠道方面采取合理策略,加快產品營銷等市場拓展步伐,盡可能快速回籠資金,確保企業擁有必要的足夠現金流,獲得滿足企業發展所需要的現金流等資源,以應對企業可能遭遇相對長時間行業低迷的風險。即使再退一步而言,具有資金等綜合實力的房地產企業,在依照對市場的分析把握,利用市場變化之機會之後推進市場布局,也應同時更加重視可能市場策略而帶來的風險管理。
基於目前的房地產市場實際情勢,房地產企業幾乎普遍地存在來自多方面的潛在風險。只是,對於不同的房地產企業來說,其房地產的風險管理可能具有不同的內涵。本文作者陳真誠分析認為,從一般性角度而言,房地產企業普遍在如下方面存在著潛在風險。應對存在的潛在風險,房地產企業應結合企業自身情況盡可能弄清楚可能存在哪些風險威脅,並利用排隊論等知識對可能存在的各種潛在風險進行排隊分析。然後,按照風險隱患發生的可能概率及風險隱患可能對企業造成的威脅等因素,科學進行風險管理。
無疑,在目前及將來一定時期內,房地產企業潛伏著除自然災害之外的最大風險是政策性風險。
目前,在住房保障制度回歸與從緊金融政策的同時,土地政策日趨從嚴,一度火熱的土地市場已經迅速降溫。有些在2007年等時間內誕生的『地王』,已經成為了房地產開發企業『燙手山芋』。在上海市場,有開發商寧願承擔違約損失達人民幣3000萬元的代價而選擇『退地』。對於這種現象,『昆侖和府OV商務別墅』樓盤之開發商梁董事長一語道出天機認為,開發商選擇『退地』或是降低風險的聰明做法,否則可能遭遇更大的損失乃至企業破產的命運。或正因於此道理,早在上海『退地』發生以前,已有更多地方出現了『退地』現象。在浙江麗水市,有開發商為『退地』而承擔了損失高達人民幣3000萬元的違約代價。這些或是因政策變化而開發商對市場走勢判斷不准而帶來企業風險的活生生的案例。
事實上,土地政策只是政府眾多政策中的一個方面。目前,除土地政策外,房地產企業可能還在更多方面存在因政策因素帶來的潛在風險。而政府政策的變化,往往會基於房地產市場形勢以及國內外經濟形勢而做出。
當前,最可能影響、導致政策發生重大變化的因素,是國內外經濟形勢。在國內外經濟形勢中,最可能影響、導致政策發生重大變化的因素,莫過於國內外的通貨膨脹。通貨膨脹,可能進一步帶來中國經濟性乃至社會性的潛伏危機,因此,就很可能進一步促使政策變化。政府政策變化的內容,可能是被迫降低經濟增長預期,也可能是在金融、財政乃至行政等方面進一步采取措施。這樣,房地產企業就可能增加政策變化帶來的決策風險。這個風險,無疑是房地產企業可能遭遇的最大潛在風險。
5月12日,國家統計局發布的數據顯示,4月份CPI同比上漲8.5%。其中,城市上漲8.1%,農村上漲9.3%;食品上漲22.1%,非食品上漲1.8%。6月12日,國家統計局發布的數據顯示,5月份CPI同比上漲7.7%。其中,城市上漲7.3%,農村上漲8.5%;食品上漲19.9%,非食品上漲1.7%。這些數據,說明通貨膨脹的壓力,4月份較3月份有所增加。雖然,5月份較4月份有所緩解,但通貨膨脹的壓力依然很大。
最新出爐的尼爾森全球消費者信心在線調查(此項調查覆蓋全球51個市場的消費者)數據顯示,全球消費者信心降至歷史最低點。有77%的中國在線消費者對可能發生的通貨膨脹感到擔懮,這一數據比去年同期增長了10%。
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