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首套房出售再貸款可貸七成,貸款買二手房可貸七成。記者昨日采訪時發現,廣州二套房貸政策出現松動跡象。有關專家表示,第二套房貸政策出現松動明顯不符合監管規定,對於銀行來說存在一定的風險。銀行在打擦邊球的同時,如果其它類貸款風險控制不佳,還有可能導致不良貸款率的上昇。
相關政策
已經在銀行有按揭貸款,再按揭買第二套房的借款人,將執行首付四成、貸款利率在基准利率的基礎上上浮10%的規定,無論第一套房貸是否結清,再買房都將視為第二套房處理,同時夫妻雙方以一方名義已經辦理按揭,即使以另一方名義再貸款買第二套房,同樣視為第二套房處理。
現象1 結清貸款並出售視為首套房記者昨日以客戶身份諮詢匯瀚按揭顧問有限公司,工作人員告訴記者,如果第一套住房貸款已經還清,並且出售,可在申請第二套貸款時提供相關完稅證明,證明第一套房產產權確實已經轉移到其他人名下,可以通過一些小銀行申請貸款七成,不過是否能夠保證利率不上浮,則要看個人資產情況。『一些小銀行通常都會考慮。』上述人士表示。
良策按揭有關工作人員表示,廣州銀行收得比較緊,要想從四大行貸款第二套房,只能嚴格按照4成首付、利率上浮10%的二套房貸政策來貸款,但是,如果第一套房貸款已經還清並且賣掉,提供相關證明後,可以盡量向廣發銀行申請。
他強調,『銀行實際是在打擦邊球,必須將第一套房出售纔有機會,否則銀行會查到。不過,從這些銀行貸款的缺點是網點少,還款不方便。』
億達按揭有關人士則告訴記者,如果第一套房已經出售的話,可以申請利率下浮15%,但貸款成數只能六成。
現象2 貸款買二手房可貸七成『如果按揭買第二套房為二手房的話,可以直接貸到七成,利息享受基准利率,不會上浮。』億達按揭有關人士說。不過,與一般貸款手續不同的是,想要申請貸款七成,手續上可能更復雜些。『這種貸款發放屬於六成加一成的方式,銀行首先提供六成的貸款,這部分貸款按照正常放款程序發放,其餘一成貸款在完成房產抵押後再發放,由公司和銀行內部操作,兩次貸款發放時間相差一個月。』上述人士告訴記者。
現象3 擔保公司擔保快速放貸『一般貸款合同一個月纔可以批下來,如果由擔保公司擔保,銀行一般在7天就可以放貸,並將資金劃撥到發展商帳戶。』良策按揭有關人士說,『中行、浦發、深發展一般都可以做到快速放款。』
據了解,快速放貸的好處在於由於放款時間短,發展商無法判斷資金屬於銀行貸款還是買房者自有資金,即使從銀行獲得的貸款,仍會被界定為一次性付款,有的發展商對於一次性付款的購房者實行一定的優惠措施,如打9折或95折,不過,對於申請二套房貸的人來說,從銀行申請的貸款將執行二套房貸政策,即首付四成,利率上浮10%,即使這樣,通過『一次性付款』換回的打折優惠仍可變相降低購房者的首付成本。
如購買價值100萬元的二套房產,通過『一次性付款』享受9折後,房價為90萬元,以首付四成計算,首付款為36萬元,如果按原價100萬購買的房產,首付四成則要40萬元,首付款減少了4萬元。
有按揭中介表示,一般會選擇大型、有實力的中介進行合作,而小型發展商風險相對較大。
專家觀點銀行頻打『擦邊球』在冒險
暨大金融系教授陳鷺表示,銀行第二套房貸政策出現松動明顯不符合監管規定,對於銀行來說也存在一定的風險。首先,個貸業務在銀行業務佔比較重,盡管面臨信貸政策的緊縮,多數銀行對個貸業務仍不敢輕易放棄,為了爭取客戶資源,銀行開始頻打擦邊球,但是,銀行是在違規情況下的放貸,最終難逃監管,一旦借款人還款能力出現問題,銀行將非常被動;其次,目前房價尚未企穩,而且房價的短期企穩尚有一定難度,如果銀行對房貸的風險控制不到位,將增加房貸風險,此外,在打擦邊球的同時,如果其它類貸款風險控制不佳,還有可能導致銀行不良貸款率的上昇。
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