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近幾年來,蘇州房地產市場經歷了一個快速發展期,住房、廠房、商鋪的租賃活動也相當活躍。由於租賃合同約定不完善等原因,房屋租賃中的法律糾紛也頻繁發生。今年5月1日,《蘇州市居住房屋出租管理辦法》頒布實行。2008年6月1日起,最新版的房屋租賃合同也已在全國范圍內啟用,在房屋基本情況,房屋維修,合同解除,違約責任等方面進行了詳細的約定。這對蘇州的房屋租賃市場的規范將會起到很好的作用。昨天,兩位法律專業人士做客本報96466政法熱線,結合新法新規,對市民房屋租賃中遇到的疑難糾紛進行了解答。
嘉賓檔案
劉長偉:江蘇義行律師事務所蘇州分所主任律師資深房地產專業律師。曾在房地產開發公司工作7年,從事律師工作8年,積累了大量房地產工作經驗和法律事務經驗,擅長房地產建築業務。
陳童:江蘇陳童(陳童博客,陳童新聞,陳童說吧)蘇義行律師事務所蘇州分所律師南大法律本科畢業,擅長民商法、合同法、勞動合同法。
房屋短租需要簽合同嗎吳先生詢問:我在三元新村有一套房子,因為過段時間要把父母從老家接過來,那套房子我只想租三個月,因為時間短,是不是可以不簽合同?
劉長偉律師答:《合同法》第二百一十五條規定:租賃期限六個月以上的,應當簽訂書面合同。租三個月,可以不簽合同,但租房時的口頭協商,不簽訂書面合同,發生糾紛後會因沒有合同只能吃啞巴虧。因此,你在租房時,不管租多久,最好和業主簽訂書面的房屋租賃合同,以明確雙方的權利義務。合同中要對租賃期限、租金數額、支付方式、房屋用途、違約責任等做出約定,以便日後解決糾紛時有據可依。
房東賣房租房者被趕怎麼辦蔣先生詢問:我是來蘇務工的,我們五個一起工作的工友租了一套房子,可沒到兩個月,有個人來讓我們搬走,說房東把房子賣給他了,現在他是房子的所有人,限我們三天搬離,我們該怎麼辦?
陳童律師答:我國的《合同法》第二百二十九條明確規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。所以新的業主是不能讓你們搬走的。而且,更為關鍵的是,你們作為承租人對房屋有優先購買權,如果你想購買該房,你有權主張他們之間的房屋買賣無效。你再按同等條件購買。
門面房合約到期承租人不搬如何處理方女士詢問:我在吳中區有一套沿街門面房,兩年前租給一浙江人做生意,上個月,門面房的合同已經到期了,因為我一個親戚想租下來開店,所以我沒有和那個浙江老板續簽合同,但現在遇到一個問題,對方不肯搬走,請問我有什麼辦法可以讓他搬離?
劉長偉律師答:這種情況在現實中經常發生,有的是因為業主續簽合同的時候抬高了租金,有的確實是業主想收回房子自用,從而導致雙方的房屋租賃合同簽不成。我國《合同法》第二百三十五條規定:租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。在租賃合同到期的時候,雙方合同已經履行完畢,承租人如果此時不搬離的話,是侵犯了業主的權利的,業主可以要求承租人限期搬離或者起訴到法院要求其遷出。
廠房租賃關系解除裝修費用怎麼算夏先生詢問:我有一處工業廠房在2005年租給一家企業,這家企業當時對廠房進行了裝修,現在租賃關系終止後,對房屋所做的裝修如何處理產生了糾紛,請問該怎麼辦?
劉長偉律師答:對此,法律法規並無明文規定,只能是在簽訂合同的時候自己具體約定。目前只有少數法院內部對此有審判指導意見,大致內容是,凡是出租方同意承租方裝修的,無論什麼原因提前解除合同,出租方都要向房客補償經評估後的裝修費的殘值部分,以此體現公平原則;但如果合同對此有約定的,按約定處理。但這一規定未必能體現公平原則,因為如果是因承租方拖欠租金造成合同提前解除的,而出租方又並不需要對房屋所做的那些裝修,那麼要房東補償裝修殘值就有所不公。
轉租房屋會有法律風險嗎方先生詢問:我大學畢業後在園區工作,在園區租了套房子,因為感覺每個月的租金費用比較大,所以去年我把租的這套房子的一間大臥室轉租了,請問其中會有法律風險嗎?
陳童律師答:根據《合同法》第二百二十四條之規定:承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。所以你要經過房東同意纔能轉租,或者在最初簽訂租賃合同的時候就對此預先約定好。
嘉賓訪談
租房簽約時需要注意什麼針對新頒布的《房屋租賃合同示范文本》,義行律師事務所劉長偉律師提醒消費者,在使用租賃合同示范文本時,注意此文本只是參照范本,除去租賃期限、租金約定等常規性的問題外,還有四大簽約必備構件需要簽約雙方引起重視。
一、水電、物業等其他費用承擔方式
租賃合同裡要約定在租賃期內水電、物業費、衛生費等其他費用的承擔方式,消費者應該就這部分條款做出明確的約定並直接寫入合同,可以避免產生費用方面的糾紛。
二、房屋的維護、維修
在房屋出租期間,約定房屋維護、維修的權責非常有必要,雙方應約定業主與求租者兩方的責任,保證在租賃期內房屋及附屬物品、設備設施處在適用和安全的狀態,同時約定設備在自然損耗或因使用不當而造成故障時的解決方案,以有效避免業主和求租者因為物品損壞帶來的糾紛。
三、合同解除的具體情況
租房合同中必須標明合同在什麼情況下可以解除,這樣可以約束業主和求租者的行為,保障雙方的權利。比如業主延遲交付房屋達多久、交付的房屋不符合合同約定或影響求租者安全等等,求租者可以單方解除合同;求租者不按照約定支付租金多久、欠繳費用、擅自改變房屋用途等,業主可以單方解除合同。
四、違約責任及追究
在簽訂租房合同時,一定要重視對雙方違約責任的約定。違約責任主要包括針對容易產生糾紛的環節設置,如業主未能按時按約定交房應承擔的責任、租賃期需提前收回房屋或提前退房的約定賠償等情況。
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