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央行上海總部近日印發《上海市信貸投向指引》。在『紅色』信貸投向限制和禁止類中,強調要限制對外資投資房地產領域的信貸投放,禁止違反法律法規和國家政策發放貸款。
面對主管部門此次出手,有市場人士分析認為,近期已經有部分外資蠢蠢欲動,陸續在上海、北京等地的房地產市場悄然出手,意圖抄底。
外資出手上海樓市從2007年10月起,全國樓市普遍陷入低迷之中,但在一片低迷市道中,依然有資金堅定的持續買入,在近期,出手的資金呈現逐漸活躍跡象。
今年4月,英國私人家族集團高富諾集團在上海宣布了中國投資計劃。公司相關負責人表示,公司計劃在未來5年內,在亞洲的資產規模提昇至50億美元,其中50%將投資於中國。
在此之前,高富諾已收購了位於上海古北的維也納廣場及新天地附近的翠湖天地御苑6、7號樓。其中,翠湖天地御苑將於5月份推向市場,只租不售。
此外,高富諾還是香港上市公司泛海集團的股東之一,擁有泛海集團15%的股權,高富諾在香港開發的高端住宅項目Westminster Terrace,合作伙伴正是泛海集團。
在這種市道下,出手的並非只有『高富諾』一家。韓國的部分資金也動作頻頻,韓國基金未來資產近日斥資11億元人民幣收購了位於上海人民廣場的華旭國際廣場。公開資料顯示,該建築總面積29145平方米,其中1至4層為裙樓商業用房,5至20層為甲級寫字樓,寫字樓標准層面積約1250平方米。隨後,『未來資產』還收購了翠湖天地御苑18號樓,總價9.63億元。來自美國的凱雷近期也收購了服務式公寓項目濟南路8號,總價19.9億元。
北京屢現巨資身影與上海樓市相同,在當前的北京樓市,也頻現大筆的樓市成交案例。
5月底,SOHO中國已經斥資55億元成功收購北京東二環的凱恆中心。SOHO中國方面稱,其已經與北京凱恆房地產有限公司達成協議,將購入北京凱恆房地產有限公司的全部權益,這次交易的總價格為55億元,其中包括22億元的股權買入價,以及涉及凱恆公司與第三方之間的33億元債務。據悉,北京凱恆房地產有限公司是1995年在北京注冊的中外合作企業,公司由北京住總集團有限責任公司(佔股20%)、珠海經濟特區寶豐物業有限公司(佔股40%)和澳門國恆企業發展有限公司(佔股40%)三家組成。
近期,嘉德置地的子公司凱德(天津)以900萬元人民幣收購北京Rising Harmony房地產發展有限公司的90%股權。隨著這次的收購,Rising Harmony成為嘉德置地的間接子公司。Rising Harmony在北京東北的昌平區擁有一塊住宅地段的發展權,其主要業務為房地產發展、銷售以及地產管理,目前的注冊資本為1000萬元人民幣,截至10月底為止的淨有形資產值是負140萬元人民幣。
市場人士多表示,部分資金在此時節出手,表明這些資金認為現在樓市價格已經具有一定的投資價值。本報記者肖賓
中高端二手住宅吸引投資客盡管在2007年年底開始,南方部分城市出現『拐點』,在北京樓市也曾一度出現罕見的『倒春寒』現象,但二手品質優秀的高端住宅市場卻出現了旺盛的需求態勢。據記者調查顯示,從北京二手高端市場整體情況來看,中高端住宅市場一直以良好的物業和居住品質吸引了眾多人士置業和投資。
中高端投資 穩定上漲據『我愛我家』的數據統計顯示,截止到5月底,僅北京二手高端住宅市場的租賃價格較之年前漲幅達5%左右,二手買賣價格在國家宏觀調控下也呈現出穩定的增長勢頭。據『鏈家地產』統計數據分析,以投資為目的的房產消費者中,有七成以上會選擇90-120平方米的中高檔房產;據估算,當前以投資為目的而成交的二手房,平均面積達到了95平方米以上,相比去年同期平均成交面積上漲了一成以上;平均成交價格達到10137元/平方米,環比上漲3%左右。
以北京的望京商圈、五道口區域、燕莎商圈和CBD區域為例,這些區域一直是外籍人士的『聚焦地』,如望京的南湖東園、望京新城;燕莎商圈的世芳豪庭、亮馬名居、遠洋新乾線、鳳凰城、太陽星城;CBD商圈的通用時代、樂成國際公寓、東方瑞景等項目,由於它們都位於北京的各大知名商圈地帶,無論是軌道交通、物業配套設施還是居住環境等方面,都是吸引客戶的重要原因。
我愛我家副總胡景暉認為,隨著人民幣『破7』的出現,北京奧運的臨近,以及受美國次貸危機的影響,眾多投資人士需要找到一個利於快速昇值的新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)昇值的有效方式,而房地產的投資則是他們最先選擇的目標。隨著股票市場的持續下跌,很多投資客已經把投資方向轉移到房地產,而人民幣的持續昇值,外資客戶更多地關注投資中國房地產市場已經成為不爭的事實,其中對二手高胡景暉(胡景暉博客,胡景暉新聞,胡景暉說吧)市場的關注最為搶眼。
購房出租投資量 同比上漲24.7%據『鏈家地產』統計數據分析,當前北京市二手房市場中,房產投資比例佔到20%左右;其中,用來出租的消費者比例佔到67%,佔比相比去年同期提高7%左右,成交量則大幅上漲24.7%。
『鏈家地產』副總金育松認為,在當前二手房市場整體成交量未現明顯上漲的情況下,以出租為目的的房產投資者積極入市主要有兩方面原因。首先,民宅租金大幅上漲促投資意願增高:據『鏈家地產』統計數據分析,當前全市普通住宅平均租金為2173元/月,相比去年同期上漲21%左右。租金的大幅上漲促使很多消費者買房出租的投資意願日趨活躍;其次,近期房產短期倒買倒賣的投資收益走低,促使一部分短線投資者改變策略,轉向以出租為目的長線投資。當前二手房成交均價相比2008年年初上漲幅度僅為2%左右,房價上漲緩慢,尤其是相比前幾年同期的漲幅幾乎縮水10倍,這讓一部分靠倒買倒賣為主的短線投資者不得不轉變策略,改為以出租為目的的長線投資。
稀缺地段受追逐根據21世紀不動產北京區域市場部監測數據顯示,5月以來,北京市二手房成交量雖然較4月同期出現了小幅增長,但與去年同期成交量相比仍有所下降,雖然有部分自住需求開始釋放,但觀望氛圍仍未完全打破。與此同時,有對樓市走勢更為敏感的投資者開始進入房地產市場,尤其是對於高檔商務區及周邊稀缺的自身品質較高的特色項目,更吸引投資者追逐。
21世紀不動產北京安信瑞德加盟店財富中心店經理介紹金育松(金育松博客,金育松新聞,金育松說吧)理介紹,目前位於CBD核心區的財富中心公寓項目的平均成交價格為30000元/平方米左右,上月門店推出的一套面積為160平方米、單價為28000元/平方米的公寓,先後兩個自住客戶都猶豫不定,而第三個以投資為主的客戶看房後便果斷地支付了訂金,並最終成功簽約,可見6%左右的價格調整已經讓投資者看到了投資機會和利潤空間。
此外,作為朝陽公園周邊高檔項目代表棕櫚泉,該項目的業主中投資者較多,在目前市場趨勢不明的情況下,這些投資客並未選擇降價盡早逃離市場,而是采取了防御措施,轉入租賃市場准備長期持有物業。據21世紀不動產北京安信瑞德加盟店朝陽公園店業務人員反映,5月前三周棕櫚泉項目出租房源掛牌量環比4月同期上漲了近10%,且多數出租房源的業主是投資者。
投資客看好後市業內人士認為,投資者對北京房地產市場發展趨勢仍然長期看好,一旦出現投資機會便會及時入市。由於這些投資者有著一定的房地產投資經驗,因此對市場的判斷有一定的前瞻性,較一般購房者也更為理性。
21世紀不動產北京區域市場部經理齊凡表示,目前有資金認為樓市調整已到一定階段,認為抄底的機會正在出現,並開始著手入市。而且目前北京住宅出租年靜態回報率穩定在5%-8%之間,並且從近期政策調控方向來看管理層對於繼續加息持比較謹慎的態度,因此房產投資收益與存款收益相比依然會具有一定的優勢。投資者也正是看到了房地產市場投資回報率高、穩定性強的特點,選擇在當前市場議價空間較大,優質物業選擇較多的環境下及時進行投資。從歷次房價漲跌的過程中可以看出,投資需求經常出現在房價上昇的初期,隨著房價漲幅的增加,投資需求的比例也在逐漸放大。再經過去年底至今年初一段時期的調整之後,北京樓市中的投資需求本已降至冰點,但近期投資需求的回流顯示出樓市的信心開始有所恢復,當然市場的回暖還有賴於自住需求的認同。
專家觀點 現在抄底為時過早北京師范大學經濟與資源管理研究院副院長張琦在接受采訪時表示,限制外資投資房地產領域的信貸投放是這幾年來一直延續的政策。外資進入房地產市場以後導致房地產市場需求量增加,價格上漲,對房地產市場影響較大,因此自2006年開始國家就對外資貸款設定了一些門檻。由於經濟增長速度過快,政府要降低投資規模,使增長速度放緩,減少流動性過剩,這與近日准備金率再次提高是同一系統內的政策。至於現在重申限制外資投資房地產領域的信貸投放,有可能是因為在實際執行過程中仍然存在違規操作,因此強調在執行中把握力度,進行監控。
他認為,從整個宏觀經濟來看,投資規模減少,流動性剩餘資金減少,經濟增長速度開始回調,整個經濟處於萎縮狀態,房地產市場也不例外;隨著兩限房、經濟適用房等保障性住房比例的提高,房地產價格也會下降;二套房貸、貸款利率等限制投資政策的逐步落實也在一定程度上降低了購買力。在這種情況下,推動房價上漲的動力已經開始減弱。『從未來市場的變化來看,整個房地產交易處於萎縮狀態,未來房地產價格也處於下跌態勢。』
他還表示,由於前期房價上漲速度過快,現在深圳部分城市房價的下降只是一種恢復性的下降,『這只是房地產價值回歸啟動的開始』。他認為,未來房價仍將下跌,現在抄底為時過早。
中國社會科學院金融研究所研究員易憲容也認為,國內房地產市場將發生根本性轉變,廣州深圳的房價已經對大勢有所體現,雖然北京市場目前還不明顯,但將『全部回歸理性』,『到大多數人有購買力的程度』。至於何時體現理性回歸『只是時間問題』,一年兩年三年都有可能,只不過『開發商越扛到最後越扛不過。』
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