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也許,地產的調整尚處初級階段,更大的暴風雨還未到來。
招商證券在一份名為《房地產開發速度將在年底放緩,或拉低名義經濟增速兩個百分點》的研究報告中指出,樓市的走弱很可能經歷四個階段。
在第一個階段,市場的冷暖會在成交量上最先感受出來。成交量會在一個階段出現下降,但是新開工房仍然會上昇。
根據統計,新開工面積的同比增速從2007年以來不斷上昇。2008年1季度,新開工面積同比增速達到了26.8%。而與此同時,竣工面積也在提高。2008年1季度,商品房竣工面積達到了7800萬平方米,同比增長26.9%,而2007年全年的增速為9.8%。
招商證券對供給擴張作出了四點解釋。
首先,2007年,房地產行業的毛利率達到了40%,開發商是有利可圖的。
其次,開發商對後市並不樂觀,盡早將存量土地開發、出售是理性選擇。
第三,政府加大了對閑置土地的懲罰力度,根據《國務院關於促進節約集約用地的通知》:『土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價......』
最後,房企現金流普遍吃緊,盤活現有土地存量及早出售為上上之策。
在市場的供給出現短暫上昇之後,繼而很有可能出現新開工住房下降,銷售下降得更快,以致待售住房上昇。
2008年1季度,商品房銷售面積同比下降1.5%,是2002年以來的首次負增長。招商證券以新房銷售竣工比為分析工具,判斷房地產行業可能已經出現了供大於求的局面。2008年1季度,全國的銷售竣工比為1.33,雖然該數據仍然大於1,但已經遠低於2007年同期的1.71。而從區域來看,北京、江蘇、廣東的新房銷售竣工比已經降到了1以下。招商證券指出,在這種情況下,待售房的存量很可能上昇,對未來市場具有風向標意義。
而最後的一個階段是新開工房出現大幅下降,並對經濟產生一定影響。招商證券在研究報告中認為,目前中國的房地產市場還處於新開工房繼續上昇,銷售出現可能滑坡的階段,地產調整仍然路漫漫。
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