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一份近期在地產界廣泛流傳的研究報告顯示,1-4月,一年的時間走過了1/3,萬科(000002.SZ)僅完成全年銷售任務的17%。而包括它在內的14家業內領軍者,截至4月底實現2008年的合同銷售任務的平均比例在18%-19%。相對於要銷售的存貨,房地產企業的銷售速度似乎開始力不從心。
5月28日,高華證券一份名為《對開發商現金流、盈利和淨資產價值的壓力測試》的研究報告顯示:萬科2008年合同銷售目標在842億元,根據1-4月份萬科完成銷售額144億元計算,今年以來,萬科僅完成全年銷售任務17%。6月5日萬科發布5月銷售情況簡報,稱5月實現銷售額53.4億元,以此計算,前5個月萬科共銷售全年任務23%。
雖然萬科董秘肖莉向理財周報記者表示,萬科至今沒有公布過今年的銷售任務,券商研究報告的數據並沒有和公司做過溝通。但上述報告對SOHO中國(0410.HK)、中國海外、雅居樂(3383.HK)、萬科(000002.SZ)等14家業內領軍者的統計顯示,截至4月底,各大開發商實現2008年的合同銷售任務的平均比例在18%-19%。
銷售比例19%相比往年是『異相』雖然地產市場弱勢不改,但地產商仍然調高2008年的銷售任務,急於出貨的心態很是明顯。
根據高華證券預計,所研究的14家地產企業2008年加總的銷售面積和合同銷售額分別是2429萬平方米和2693億元,同比增長約38%和57%。這14家企業是雅居樂房產、首創置業(2868.HK)、中國海外、華潤置地(1109.HK)、合景泰富(1813.HK)、綠城房產(3900.HK)、富力地產(2777.HK)、上海復地(600196.SH)、世茂房地產(0813.HK)、遠洋地產(3377.HK)、SOHO中國、招商地產(愛股,行情,資訊)(000024.SZ)、萬科、仁恆置地(Z25.ST)。
但是,上述地產企業至5月中旬,僅完成504億元的銷售額,佔全年任務的19%左右。這其中,招商地產至3月底完成了全年銷售額的10%,華潤置地至5月中旬僅完成12%,萬科至4月底完成17%,表現較好的是中國海外、富力地產、綠城房產、雅居樂地產,至5月中旬,它們完成了全年任務25%以上。
高華證券統計,2006年、2007年前五個月全國房地產銷量平均佔全年房地產銷售額和銷售面積的28%-29%。今年前五月平均19%的數字,是一個『異相』。
高華證券還對5月19日-5月25日12個城市的一手房市場交易量進行追蹤,發現周環比和年同比分別下降了16%/6%和35%/18%,這12個城市為上海、武漢、重慶、杭州、大連、南京、廣州、沈陽、深圳、北京、成都、西安。
106上市公司平均存貨34.12億以目前的銷售速度,地產商很有可能完不成全年任務,而全年任務很大程度上是基於在建工程和存貨設定的。今年的市場很可能令存貨堆積。
『雖然一季度不是銷售旺季,但是即使是銷售旺季的9、10月份,月銷售面積和銷售額也不會猛增到哪裡去,更何況今年的市場形勢,旺季也很難彌補目前的任務缺口。』一近期將在香港聯交所接受聆訊的深圳某地產公司人士告訴理財周報記者。
觀察申萬行業分類地產業中的106家上市公司,截至2008年一季度末,存貨總額為3617億元,平均每家公司的存貨在34.12億元,按照萬科3月份的銷售速度,半個月左右就能清空。
一季度末存貨排名前10的公司為萬科、保利地產、金地集團、招商地產、泛海建設、首開股份、北辰實業、ST廣廈、金融街、中華企業,其存貨總計約2151億元,平均每家在215億元。按照萬科3月份的銷售速度,4個月左右清空;按照萬科1月份或者2月份的速度,1年左右纔能清空。
但萬科的快速銷售能力業內一流,即使是第一軍團的地產企業與之也有不小差距。進入高華證券關注范圍的14家地產企業平均月銷售額僅約8億元。以此計算,上述存貨排名前10企業需要花費兩年多的時間消化目前的庫存。
這還沒有考慮規模不在小數的在建工程。以萬科、北辰實業、中華企業為例,截至去年年底,在建工程分別高達2.1億元、36.5億元41.1億元。
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