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來自深圳國土資源和房屋管理局的統計顯示,5月份全市新房成交均價為每平方米11254元,日均成交152套住房,與4月份的數據相比,深圳房價繼續下降,而成交量稍有放大。業內人士認為,深圳樓市的調整遠未結束,房價可能有進一步探底的空間。
成交稍有起色但難解長期隱懮據深圳市國土資源和房屋管理局網站的數據統計,5月全市新房共成交4732套,成交總面積約40.5萬平方米,日均成交152.6套,單日成交量最高達276套,成交均價每平方米11254.3元,較4月份每平方米11962元的房價更低。
從成交套數看,5月深圳全市成交總量接近去年同期水平,且創下自去年8月以來全市月成交套數的新高。尤其值得注意的是,從5月1日到15日全市日均成交量193套,基本恢復深圳以往每日200多套的正常成交量。
盡管成交有所回暖,但這其中的實際情況並不樂觀。據了解,5月份向來是樓市成交的高峰,黃金周假期和春季房地產交易會都會刺激交易。然而,今年5月深圳成交的多是自住客戶購買的特價房、折扣房,這些交易固然拉低了深圳房價,擴大了成交,但特價房畢竟只是眾多待成交住房的少數,開發商只可能把一些朝向或樓層不好的房間拿出來作為特價房,其他更多的『優質房』還未成交。
成交量沒有進一步放大,說明大多數自住客戶並不滿意目前的房價,仍然在等待和觀望。如今深圳各方面人士已達成共識,對於目前的深圳樓市而言,成交量比房價更為重要,因為作為剛性需求較為旺盛的城市而言,深圳樓市的健康發展有著堅實的基礎,如果房價降到合適的價位,廣大自住客戶入市,必然推動成交放大、房價企穩。
另一方面,大量的供應正在逐步上市,給深圳樓市造成了巨大的壓力。中原地產的一份報告指出,目前深圳全市可供出售的一手住宅消化期至少10個月,今年5月-12月全市一手住宅預計有591萬平方米新增供應,預計未來幾個月內深圳大部分區域一手住宅競爭將十分激烈,房價繼續下降將不可避免。
銀行加緊排查高危房貸 銀根依然緊縮從去年每平方米17350元的高點,跌至今年5月份的每平方米11254元,深圳房價的跌幅已超過30%,而這一跌幅,已經達到商業銀行按揭貸款的風險臨界點。一般而言,商業銀行房貸的首付為30%,如果房價下跌幅度達到30%以上,意味著即使商業銀行賣掉房子,仍舊沒有辦法抵過貸款。
記者了解到,目前深圳各家商業銀行正在排查高危房貸,以防范可能出現的房貸呆壞賬。業內人士預計,第二季度末到第三季度初將會是房貸風險浮現的關鍵時刻。『以前個人住房按揭貸款的不良率一般都在1%以下,是所有貸款業務中最低的,是銀行的優質資產。但是,今年底很多銀行的個人房貸不良率將上昇到1%以上。』深圳某國有商業銀行人士對記者表示。
中國銀行深圳分行有關負責人在接受記者采訪時表示,一季度深圳中行零售貸款淨增13.6億元,貸款新增量超過同業各家銀行;截至一季度末,中行取得了零售貸款市場份額第一的排名,超過建行、工行而位居深圳市場首位。雖然今年3月份起房產交易量有所回昇,但總體市場容量萎縮仍然明顯,二手房成交量與去年同期相比降幅接近40%。
該負責人表示,目前深圳房地產市場處於資源豐富成交萎縮的狀況,相當一部分開發商資金鏈條出現問題,去年的投資客也不同程度地出現還款資金緊張,因此中行在業務發展的同時,嚴格把控風險。
該負責人表示,就近幾個月份的市場成交量來看,深圳房地產市場剛性需求還是有的,只是在價格方面還存在分歧,導致多數購買者還停留在觀望階段,但市場將趨向明朗化,價格將回歸到合理的價位。
開發商繼續降價試探購房者心理底線就開發商角度而言,深圳樓市近一年時間的調整期給他們的資金鏈條造成了巨大的壓力,一些開發商加快了降價促銷的步伐,不斷試探著購房者的心理接受底線。
深圳社會科學院城市營運中心主任高海燕說,這些樓盤不像前期的一些特價項目,價值較高,它們的出現說明開發商確實出現了現金流的緊張。這些優質低價樓盤必然會帶動周邊樓盤的價格下調,從而帶動深圳房價繼續探底,這與房價上漲過程中一些樓盤漲價帶來的『標杆效應』是相同的。
高海燕說,下半年可能的全國貨幣金融政策走勢,也給樓市蒙上了一層陰影。目前中國通貨膨脹壓力較大,在反通貨膨脹的政策目標下,從緊的政策取向不會改變,房地產調控不可能放松。
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