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2007年,地產界掀起圈地運動,各地『地王』頻現,開發商利用資產價格上漲之機瘋狂從銀行取得借款。
2008年高價地塊頻流拍,地產大佬開始帶頭打折促銷;萬科、金地、招商、保利這些龍頭性的地產公司每股經營性現金流均為負值,且創下5年來最低值。
事實證明,對於開發商來說『錢荒』比『地荒』更可怕。
順馳當年的轟然倒塌還歷歷在目,土地儲備過多,開發壓力大,內部管理系統混亂最終導致了順馳的資金鏈斷裂。
潘石屹表示,在經濟高潮潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)高潮時期人們喜歡用土地儲備的數量來衡量房地產公司的實力和規模,但在全球經濟衰退和國內貨幣從緊的雙重壓力下,評價一家房地產公司的指標也隨之發生變化,現金量和存款量有多大,負債率有多高,以及速動比率等指標將更被看重。
然而,如今在現金流吃緊的情況下,開發商卻得不到兩市的支持——股市震蕩、樓市成交量續降,加之銀根緊縮、IPO融資受限以及土地新政所帶來的側壓,開發商這條資金的生命『鏈』被繃得更緊。
危機一 樓市旺季不旺傳統的樓市『紅五月』並沒有給開發商一個滿意的交待。
5月上半月,上海商品住宅成交50.4萬平方米,環比下滑9.6%,僅相當於去年同期成交量的55.8%。開發商擔懮,未來半年一些城市將出現巨大的市場供應量,如果成交量一直維持現在的低迷狀態,將令他們原本就繃緊的資金鏈雪上加霜。此時發展過速的開發商還將面臨更為嚴峻的考驗。
『快銷派』萬科集團今年初就給自己定下了千億的銷售目標,在去年火爆的形勢下,其銷售額也只是500多億元,『千億』目標遇上今年上半年的低迷局勢,壓力不小。
在保利今年的發展計劃中,總體經營目標是房地產直接投資將達300億~350億元,新開工面積將達630萬平方米,比2007年增長50%以上;竣工面積將達350萬平方米,比2007年翻一番;全年計劃實現銷售認購額達240億元,在2007年快速增長基礎上再增長40%以上。
開發商們雄心勃勃,然而市場的持續觀望卻沒有給他們足夠的信心。如何完成任務、保持資金鏈暢通成為目前開發商面臨的共同難題。
值得關注的是,部分在去年天價拿地的開發商,在樓市的向下空間內,遭遇更加尷尬。
『一旦市場需求出現回落,這些後拿地開發商完全可能降低利潤期望值,以較低的價格進入市場,天價地將很可能成為這些開發商的滑鐵盧之戰,嚴重的,可能導致這些開發商資金鏈斷裂,甚至於破產。』
業內專家的分析決不是危言聳聽,作為上海地價標杆的新江灣城地價確實出現了在短短兩個半月內迅速回落,跌幅超過六成的『鬧劇』。快速擴張下,樓市的銷售不暢,將會加劇開發商資金鏈斷裂險情。由於保障性住房的大量入市,開發商在住房開發市場的『蛋糕』還將面臨縮水的可能,住宅開發市場的競爭再次加劇。
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