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雖然房地產市場發生了異變,雖然地震不期而至……但萬科、保利等大型房地產企業的戰略布局,似乎並沒有因之受到大的影響。他們的市場調整、市場拓展步伐,似乎並沒有因之而減慢。
相比於保利香港公司計劃通過包括並購在內的方式繼續增加土地儲備(計劃將在今年增加500萬平方米的土地儲備,主要目標地區為內地一、二線城市,包括上海、廣州,以及南寧、武漢、深圳及濟南等地。該公司迄今已增加了約100萬平方米的土地儲備量)而言,中國最大的房地產開發企業萬科,其戰略布局推進的力度更大,市場調整、市場拓展步伐,或更快。盡管市場上曾一度流傳著萬科因遭遇資金困難而在上海出讓土地的傳聞。
在5月中旬,有傳聞稱,上海土地中介內部流傳著一份名為『萬科推介項目』的關於萬科『土地出讓』內容的材料,詳細介紹了萬科在上海七寶、浦東、浦江鎮的房地產項目及涉及地塊的詳情。七寶項目建設用地面積49850平方米,建築面積14.5萬平方米;浦東地傑項目建設用地面積7.76萬平方米,可建面積24.23萬平方米;浦江鎮項目7.45萬平方米,建築面積約13萬平方米。幾乎同時,5月16日,粵宏遠A發布公告稱其下屬全資子公司廣東宏遠集團房地產開發公司於2008年5月14日在東莞市與北京萬信投資發展有限公司簽訂了《股權轉讓合同》,以500萬元的價格受讓其持有的東莞市萬科置地有限公司50%的股權。萬科置地有限公司手中所持有的地塊,正是一年前土地價格瘋狂飆昇時,以14.12億元拿下的東莞『地王』——東莞市南城水濂村地塊,當時折合樓面地價為3772.3元/平方米。
於是,更有市場輿論分析認為,這說明萬科遭遇了缺口達200多億元的資金流問題,賣地以回籠資金。雖然萬科總經理郁亮在早前並未對市場上關於『萬科因遭遇資金困難而在上海出讓土地的傳聞』等做出回應,但後來萬科董秘肖莉對外做出了回應稱,這3個項目僅僅是征求項目中商業部分合作伙伴,並非土地轉讓,賣地之說是市場誤解;萬科不但不缺現金,還很充沛,今年前四個月,萬科銷售收入達到144億元;與此同時,萬科拿了130多萬平方米的土地;萬科現金流沒問題,不但沒賣地,還在找地買地,怎麼會把拿到手的地賣掉?
萬科證券事務代表梁潔也表示,為了公司的持續發展,今年預備購買1000萬平方米土地。
只是,根據目前房地產市場形勢來分析,根據萬科在已經進入的各市場的所處的競爭情況及對公司的貢獻情況來看,根據萬科對房地產市場的判斷來看,根據萬科的種種跡象來看,本文作者陳真誠分析認為,解讀萬科在東莞市場和上海市場的作為所發出的潛在信息,或應是萬科正在隨著市場的異變而進行著市場等方面的重大調整,推進新的戰略布局。
事實上,萬科自2006年12月至今已先後兩次從市場募資142億元後,雖然萬科在年初股東大會上宣稱2008年不再進行再融資,但最近萬科再次發布公告稱,萬科發行不超過59億元公司債券的申請獲批。萬科表示,發行債券主要是為了改善和優化債務結構。加上此次發行59億元企業債券,萬科募資總額將達約201億元。本文作者陳真誠此前曾撰文分析指出,今年1-4月的四個月,萬科的銷售面積達到162.7萬平方米,銷售金額高達約144.2億元,加上在年初留下的170.5億的現金(到一季度末也還有156億元現金流,用去約14億元),總現金流量共達315億元左右(1-4月已用去約20億元)。加上此次發行59億元企業債券和5月的銷售金額,雖然萬科今年迄今仍可能存在有高達上百億的資金缺口,但並沒有輿論說稱缺口高達200多億那麼大(其實,目前大部分房地產企業各存在一定的資金缺口問題)。根據萬科的銷售業績和促銷手段、行事作風等來看,解決迄今可能存在高達100億元資金缺口問題,可能不會成為太大的問題。因為,萬科仍有可能繼續通過降價促銷等手段來刺激銷售,以獲得龐大的資金回籠,為其繼續拿地、推進戰略布局等方面提供資金支持。
事實上,今年以來,萬科確實一直在加緊拿地。只是,或因房地產市場發生了異變,更因中央政府執行從嚴的土地政策(5月底,中國中紀委、國土資源部等五部委再聯合發表《違反土地管理規定行為處分辦法》。五部委聯手遏制違規批地,以打擊房地產市場的炒地風。《違反土地管理規定行為處分辦法》明示,縣級以上政府未按期繳納新增建設用地的有償使用費,將責令限期繳納;嚴重者,給予降級或者撤職甚至開除處分),萬科更多地采取了『合作』拿地的模式。
渤海證券研究所的一份研究報告顯示,2007年1-4月,萬科新增土地建築面積為304.05萬平方米(剔出通過股權收購面積仍有228.89萬平方米)。2008年1-4月,萬科新增土地建築面積約227.41萬平方米。雖然今年前4個月的拿地總量同比有所下降,但月均拿地量仍達56.85萬平方米,高於去年的11月、12月那兩個月。
更有跡象顯示,最近以來,萬科正在加快戰略推進的步伐。
就在四川地震發生前約半個月時間,4月26日(周六),萬科關於南丫島市場節點的土地策劃方案,獲得了佛山市祖廟街道永新南村村民的表決通過。這意味著萬科可能將正式進駐南丫島市場節點。有關消息稱,萬科與永新南村合作開發的地塊,包括季華路以北、嶺南大道以西、南浦公園以南范圍內的土地,總佔地面積將達150多畝。在該地塊區域,整個季華五路沿線250米的舊村范圍都將被拆,主要新建商務商住樓。據相關知情人士透露(未經萬科證實),相對於目前該區域房屋均價纔6500元/平方米而言,該地塊地價賓不低,樓板價可能達約6500/平方米。
另外,深圳萬科從4月起就開始與易理集團洽談對深圳市易理房地產開發有限公司的股權收購一事,至5月中旬最終簽訂協議。5月30日,萬科已證實該宗收購已完成。這樣,萬科將在對其貢獻最大之一的深圳市場再獲得建築面積10萬平方米、與萬科第五園四期和五期僅一牆之隔的易理園景臺項目。萬科將其納入萬科第五園,更名為第五園·景臺,預計將於6月入市。
在四川地震發生後約半個月,5月28日,國內某招聘網重慶區域網頁掛出一則萬科招聘啟事:萬科招聘30人數左右,24個職位,包括項目工程經理、高級市場研究專業經理、銷售經理、高級法律專業經理、設計師、建造師、出納、會計等,幾乎涉及到房地產開發的各個環節。輿論稱,這說明一直在重慶市場非公開地尋找機會的萬科,在考察、猶豫10年之久後,將正式低調進入重慶市場。
此前的2008年3月,傳言稱萬科將借道重慶宏華欲共同開發位於渝北區柏樹堡立交附近的80萬平方米的項目。2008年4月,又傳聞萬科與重慶本地企業渝開發密謀合作。後來,萬科發布了公告否認此事。而此次,在重慶的招聘廣告出來之後,萬科A證券投資部有工作人員對外透露稱,進入重慶發展,是萬科的發展計劃,這一計劃不會受地震等任何因素的影響而改變。地震對重慶房地產市場的影響只是短暫的,萬科有自己的判斷,萬科依舊看好在重慶的發展。在目前,萬科確實要在重慶組建公司進入重慶市場,但不會單乾,正在和一些企業洽談合作。其實萬科早就在和重慶一些公司洽談,只不過這一次是正式組建分公司進軍重慶市場,正處籌備階段。有消息稱,萬科目前正和幾個公司洽談項目收購的事情,很可能是借道重慶宏華進軍重慶市場:萬科與重慶宏華已簽訂框架性協議,雙方共同開發面積為80萬平方米。但萬科目前還沒有正式回應有關重慶市場的說法。
5月29日,萬科董秘肖莉對外公開稱,不會因為地震而改變公司大的投資策略。這一方面在某種程度上應證了上述科A證券投資部工作人員的觀點,或更多地透露出萬科並沒有受『捐款門』太大影響而影響到戰略布局的推進。
基於種種跡象來看,雖然萬科最近遭遇到了『捐款門』風波,其企業品牌、形象、口碑可能會在階段性內在某種程度上受到影響,但對於作為中國最大的房地產開發企業萬科來說,其企業綜合實力、贏利能力、戰略設計與管理能力、公關能力以及市場反應速度進而市場調整能力、對市場的後續影響力等,業內依然不容小視。上海《國房分析諮詢報告》首席分析師、長沙新思維企業發展策劃公司首席顧問、本文作者陳真誠分析認為,綜合分析市場各種因素、萬科各種跡象來看,隨著時間推移,主要因王石個人言論而引起的『捐款門』風波對萬科的影響,尤其對萬科推進戰略布局、市場調整等方面的影響,不會太大。
2008年5月底,在2008年滬深房地產上市公司盈利能力10強排名中,萬科在贏利能力(企業在所運用資源數量給定情況下持續獲取利潤、維持企業在市場競爭中長遠生存和發展的基本水平)、綜合能力兩項均排名第一。同時,萬科還在2008年中國房地產上市公司綜合實力20強排名中排名第一。這些排名,是依據滬深房地產上市公司2007年年報資料,進行綜合指標分析處理得出的。在對房地產上市公司的盈利性指標進行綜合考量之後,選取最能體現企業盈利水平的淨資產收益率、反映上市公司普通股獲利水平的每股收益以及最直觀表現企業獲利能力的淨利潤等三個指標,綜合評價滬深房地產上市公司的盈利能力。這些說明,萬科的綜合實力,不但使其具有強大企業競爭能力,也為其化解企業風險提供了足夠的資源。
目前,萬科已在北京、上海、深圳、廣州、天津、武漢、成都、沈陽、南京等全國近30個大中城市中有了項目開發,目前理應正在加緊推進戰略、城市市場調整。本文作者陳真誠分析認為,雖然萬科在天津、南京等市場可能遭遇到比較強的競爭對手,在上海、北京的市場份額可能受到了挑戰,但萬科正在培養武漢、長沙以及西安、無錫、廈門的市場,擴大深圳等優勢市場,以提高在全國的市場份額。在加緊調整老市場的同時,萬科正積極開拓新市場。除將長沙市場由機會市場調整為戰略市場外,萬科還布局了西安市場,並可能借助與重慶開發企業合作的方式進入重慶市場,進一步地向其他市場推進。這無疑將加劇中國房地產企業在更大范圍乃至更深層次的市場競爭,對房地產市場可能產生的影響不可輕視。
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