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5月29日,在天津梅江灣松江國際俱樂部舉辦了由中國房地產報、中國國際貿易中心主辦,天津濱海團泊湖投資有限公司協辦的『天津地產北京營銷峰會』活動,為7月10日~13日在北京國貿中心1號館舉行的『天津房地產北京展示會』成功吹響了天津地產商的集結號。
天津主要的一線地產企業,就天津中高端項目在京銷售的可能性以及推廣策略展開了熱切交流,並對即將到來的『天津房地產北京展示會』表現了濃厚的參與願望與興趣。『半小時經濟圈』之天津投資攻略『給我一根杠杆,我能撬動地球。』千年前遠在歐洲地中海西西裡島敘拉古城的阿基米德如是遐想。而兩千年後,繞過地球幾近二分之一的緯線,在亞洲渤海灣的天津,一群開發商發出了『給我一根杠杆,我能拉動投資』的感嘆。
作為率先發現並開發天津價值窪地的一線地產商人,當時的投資如今已變幻成集中在下半年面世的中高檔樓盤。面對尚在積蓄、成長期的本地消化市場,這些地產商人從未像今天這樣渴求有道橋梁來與外界互動,讓外人認識到天津的投資價值。
而這一困局,正將隨著京津城際列車的通車而得以解決。而在這種京津發展愈來愈一體化,在人口與資金流動性越來越強的趨勢下,天津的地產商人已經果斷地開始了異地銷售的攻略,開始面向距離最近的北京營銷。
『立足天津,面向周邊,發掘渤海圈。』金融街天津項目的未來銷售目標折射出了大部分地產商人的心聲。
半小時經濟圈的夢想當代步工具越來越發達時,人們更慣於用時間來體會距離,而非公裡。近乎定律般的,『半小時』已經成為時下人追求良好、便宜生活方式的一種最大臨界值。
當年通州、燕郊超級居住功能的啟動,所力推的也正是『半小時經濟圈』概念。城際列車的開通更重要的是縮短了不同城市間人們心理上的距離。
與當年相仿,目前天津的房地產市場發展較慢,與北京已經形成了一個較明顯的價格落差。
根據天津、北京兩市國土房管局公開數據顯示,2008年第一季度,天津主流房地產成交均價為7049元/平方米,而北京四環內均價為16935元/平方米,四環至五環為16500元/平方米。
『10000元/平方米以上的價格對於天津本地市場已經屬於中高檔房,而天津本地的中高檔住宅市場尚在培育期,難以消化。但對北京來說這個價格尚屬於價值窪地。』全國工商聯房地產商會秘書長朱凌波分析認為。
以異地開發、異地朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新聞,朱凌波說吧)以異地開發、異地銷售業績見長的星河灣華北區營銷總監韋鳳君認為:『北京有著較廣泛的高素質人群,他們擁有財富與話語權,對居住品質比較敏感,一旦得到北京市場的認同,對全國的投資者都具有一種引導性。』
『隨著濱海新區的快速帶動以及京津塘一體化發展,天津極有可能成為下一個通州,中間的投資與昇值空間是可預見的。』一位進入天津開發的房企人員對未來天津市場頗有信心。
朱凌波也向筆者表示:韋鳳君(韋鳳君博客,韋鳳君新聞,韋鳳君說吧)按照目前的發展狀況,奧運過後,天津中高檔項目的昇值空間將可能在未來幾年內得到釋放。』
連橫合縱也有一些地產商,作為先行軍已經開始了在北京以及天津周邊銷售的運作。然而,要成功打開異地銷售的渠道並非易事。
朱凌波分析認為:『盡管2008年上半年開始天津城市已經開始發生變化,在天津整體物業水平、城市政策、相關配套沒有出現較大改變,如果城市投資價值沒有被外人認知的話,單個的項目,即使很優質,也難吸引有效的投資者。』
這一觀點筆者在富力地產、金融街等進入天津的一線地產處得到了認同。
天津富力城(查看地圖)房地產開發有限公司策劃銷售中心總經理方偉翔表示:『首先,大家需要多方聯合助力,使天津的整體投資價值在外地投資者心中得到認同,這以後纔能談得上個體公司的項目異地推介營銷。』
在此基礎上,也有業內人士提出,天津中高端項目的集體亮相推介再加上傳媒助推,將會起到更加有效的市場衝擊作用。
韋鳳君在介紹星河灣異地銷售的成功經驗時,也表示公司積極參與行業內部的媒介交流會起了相當重要的作用。『2006年,星河灣當時與眾多地產公司一起參加了上海住交會,並邀請了勞斯萊斯等知名品牌來展示星河灣的生活品質,這在業內以及投資者中間起到了很好的推介作用。』
而除此之外,吸引已經形成全國品牌性的一線地產商的同時參與,也是業內倡導的異地銷售前期模式,朱凌波表示:『大的品牌地產商,在主要一線城市都已經形成了比較穩定的市場與銷售渠道。他們在異地銷售往往能借助公司的品牌與渠道迅速打開市場,這對其他地產商的項目同樣具有帶動作用。』
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