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超高層建築的開發,需要開發商具備豐富的高層開發經驗、落成後的運營經驗以及雄厚的資金實力。由於內地高端物業的開發熱潮剛剛形成,許多開發商還不具備上述三大條件
本周一,恆基地產(00012.HK)執行董事葉盈枝表示,該集團擬斥資超過100億元人民幣興建沈陽國際金融中心,該項目樓高89層,被視作中國東北第一高樓。
無獨有偶,5月19日備受關注的廣州『雙子塔』之東塔項目完成競標者資格審查。可靠渠道傳出的消息顯示,有5家開發商通過審查,其中新世界(行情股吧)地產(00917.HK)、新鴻基地產(00016.HK)、華人置業(00127.HK)3家來自香港,他們將參與最後的角逐。
在東塔的競爭中,原本稱將參與競標的多家內地發展商最終放棄報名或未能通過嚴格的資格審查。僅有西塔開發商越秀城建以及保利地產(行情股吧)(600048.SH)兩家內資開發商拿到了東塔通行證。
有意思的是,在內地發展起來、市值最大的兩大巨頭,萬科(000002.SZ)表示專注於住宅領域,而碧桂園(02007.HK)則埋頭二、三線城市耕耘。相比之下,香港地產商對開發超高層建築的熱情明顯高於內地同行。
港資地產商的『地標情結』
新鴻基對標志性建築情有獨鍾。眾所周知,位於香港灣仔的新鴻基中心建成後,便是當時香港的高層建築之一,從該項目中嘗到甜頭的新鴻基相繼涉足香港地標性寫字樓國際金融中心二期,目前在建的世界第三高樓香港環球貿易廣場也出自其手。
在內地,新鴻基毫不掩飾對高樓的興趣,該公司執行董事蘇仲強將此偏好歸結為公司歷來有『地標情結』。2005年廣州西塔的爭奪戰中,最後的失敗令其頗感遺憾。但去年12月該公司斥資31億元在成都所購地塊,規劃要興建的就是高達260米的成都新地標國際金融中心,預計投資高達160億元人民幣。
恆基與新鴻基合作開發了香港國際金融中心,此番進駐沈陽的國際金融中心項目,總投資高達100億元人民幣,當中包括甲級寫字樓、商場、服務式公寓及五星級酒店,涉及樓面面積570萬平方英尺,較香港國際金融中心約多100萬平方英尺。
高力國際(廣州)顧問及市場研究部助理董事陳厚橋認為,香港在高層建築開發方面一直走在亞洲前列,香港發展商很早就嘗到地標性物業的甜頭,並且積累了豐富的開發與運營經驗,這是港資近年來搶灘內地超高建築的主要原因。而另一方面,內地多數發展商通過住宅開發起家,涉足商業都只是近年來上市之後的舉動,因此,在超高層建築的操作上與港資存在一定距離。
陳厚橋參與了廣州珠江新城的地下空間、廣州電視塔、煙草珠江城等標志性項目的可行性研究,對各地高端商用物業的經營情況頗為了解。據他介紹,由新鴻基和恆基投資開發的香港國際金融中心二期多年來已經實現100%滿租,而且月租金達到1700港元/平方米,正處於開發階段的環球貿易廣場,已經與摩根士丹利簽下五六層的租約。
內地大城市的寫字樓市場同樣呈現地標熱租的格局。上海金茂目前的平均月租金約400~500元/平方米,北京國貿也達到400元/平方米,這些頂級物業的租金往往都高於普通的寫字樓,最為關鍵的是,其承租率非常高,基本不會出現空置的狀態。
因此,陳厚橋表示,即使高樓的投資會給公司短期業績造成拖累,但長期的回報驚人。
內資需合作中求進步
相對而言,內地開發商對地標建築的興趣相對冷淡。譬如,萬科是經營情況較為理想的開發商,即使在融資收緊的情況下其現金流也較為合理,遺憾的是,萬科早早就劃清了自己與商用物業的界限。
事實上,萬科代表的僅僅只是內地開發商一種較為普遍的心態。由於內地市場空間巨大,這讓開發商具備眾多選擇空間,這種情況下,高投入且回報周期漫長的超高層地標建築很難成為內地開發商的首要選擇。
據悉,超高層建築的開發,需要開發商具備豐富的開發經驗、落成後的運營經驗以及雄厚的資金實力。由於內地高端物業的開發熱潮剛剛形成,許多內地開發商還不具備上述三大條件,這限制了他們在高樓開發中的發展。
特別是近期許多內地發展商資金壓力巨大,例如原本計劃參與廣州東塔的富力地產和恆大地產,都未能出現在最終的名單之中。
陳厚橋指出,由於『地標』建築對公司品牌帶來的收益無可估量,這也正是港資和外資爭相搶佔這塊市場的重要原因。如果內地多數高樓都為外資佔據,將不利於內地發展商的發展壯大。在他看來,內地發展商可以通過多方合作的形式,來解決設計、開發、經營以及資金等多方面的問題。
(本文來源:第一財經日報)
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