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預期落空,市場氣氛轉為悲觀
最近一段時間,受5月份樓市成交量未達預期以及外資大行看空房價言論的影響,A股市場上的地產股板塊表現疲軟,大多數股票的股價又接近了前期的低點,市場氣氛顯著轉為悲觀。然而,在經過前期的實地調研和近期的估值模型的調整測算,我們發現地產股的股價正在逼近其內在價值。即使受房價壓力和市場走低的影響,地產股進一步調整的話,理論的下跌空間也不大。相反,我們認為在市場氣氛普遍轉淡之時,或許正是試探性建倉的合適時機。
房價有望『軟著陸『
我們估計,市場上看跌房價的主要理由是:房地產市場的銷售速度比去年有所放慢、開發商的資金壓力比較大。雖然我們基本同意上述的觀點,我們認為,雖然宏觀因素仍有很多不確定性。但是大概率的情況下,房地產市場還是有希望實現『軟著陸』,也就是以08-09年的窄幅調整,消化吸收07年的過快上漲,並等待收入和租金的上昇,以緩解當前失衡的租售比和房價收入比。
股價已經『硬著陸』,折價的概率大於溢價
過去半年內,房地產板塊的平均跌幅高達31%,跑輸了滬深300指數將近6個百分點。我們在不同的房價短期和長期漲跌幅假設下,對萬保招金四大地產商的NAV進行了情景分析。結果顯示,越來越多的股票開始處於折價交易狀況。當然,如果以香港市場上平均30%左右的折價率來要求A股,那麼當前的折價率還不是特別吸引,但顯然已逼近價值底線。
離底部不遠,上調行業評級至『增持』
我們承認,短期內刺激地產股股價上漲的催化劑仍舊看不到。相反,我們預期下半年樓市的成交量還是很難恢復到去年同期的水平。或許到年底,受銀行資金回籠的影響,樓市的降價風會再起。但是,房價的短期波動其實很難把握。『盯住房價和成交量炒地產股』未必是好的投資策略。從兩年左右的中期來看,估值水平的高低纔是預測股價最有效的工具。從這個意義上看,即使地產股還沒到全面加倉的時候,也離底部不遠了。
最近一段時間,受5月份樓市成交量未達預期以及外資大行看空房價言論的影響,A股市場上的地產股板塊表現疲軟,大多數股票的股價又接近了前期的低點,市場氣氛顯著轉為悲觀。
然而,在經過前期的實地調研和近期的估值模型的調整測算,我們發現地產股的股價正在逼近其內在價值。即使受房價壓力和市場走低的影響,地產股進一步調整的話,理論的下跌空間也不大。相反,我們認為在市場氣氛普遍轉淡之時,或許正是試探性建倉的合適時機。
以下,我們將圍繞市場最關心的房價、估值和催化劑三個問題,闡述我們的觀點。
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