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近年來,在國內制造業的昇級和轉移,國家推動重點工業園區建設、跨國企業的投資落戶和擴張行動等因素的推動下,國內工業地產需求持續增長。工業地產的投資價值正在逐步顯現,工業地產投資商關注的焦點開始從傳統的東部沿海地區投向內陸省份,投資布局趨勢明顯。而目前國內的幾個區域中,由於發展時間、區域經濟等各不相同,使得工業地產在各地的發展也不盡相同。
珠三角 『貪新改舊』珠三角是是世界制造業中心,工業地產起步較早。而近年來珠三角的產業昇級轉移,並沒有影響珠三角的工業地產發展勢頭。事實上,珠三角要淘汰轉移的是一些傳統勞動密集型企業和污染企業,重點發展新型工業,實現騰龍換鳥。因而高新產業園越來越受發展商追捧。
深圳、東莞、廣州是目前珠三角工業地產的重鎮,也是工業地產發展成熟的幾個城市。但由於發展較早,這一區域的工業用地已經非常有限,而地處珠江出海口的廣州南沙區,是珠三角少有的一塊待開發的區域,發展前景不可估量。
長期以來,受城市發展空間的局限,廣州的城市建設呈現了L型攤大餅式的發展,生產力空間布局不夠合理和舒展,制約了廣州經濟社會的發展。而世界經濟發展的進程表明,利用港口群加快經濟的發展是可以借鑒的成功經驗。南沙具備建設國際海港的條件,利用地理優勢,在南沙發展臨港工業區,發展造船、鋼鐵、石化等大型基礎工業,上一批基礎產業項目,將有利於促進廣州傳統產業、高新技術產業和服務業的協調發展。
1993年,國務院批准設立國家級南沙經濟技術開發區,揭開南沙大規模開發的序幕加快開發南沙正好為廣州進一步擴大對外開放拓展了空間,提供了支持,迎合了新一輪對華投資的熱潮和世界產業結構調整的良機。將來港珠澳大橋一旦開通,將給南沙帶來新的活力。
南沙平謙汽車產業基地李先生認為,現在廣州沒有地了,企業全都跑到南面來,所以有眼光的企業家,應該以這裡作為生產基地,南沙未來是很有發展前景的,但是要像廣州開發區那樣成熟,還需要三到五年的時間。『這裡就好像是十年前廣州開發區的感覺一樣。』
長三角 外資鏖戰長三角作為我國最重要的出口基地,有力拉動了區域國際物流業的發展,我國第三方物流收益的一半都來自長三角地區。因而,外資對長三角的物流地產投資,可謂不斷昇溫。
2005年11月,新加坡豐樹以1.2億元收購浦東空港歐羅物流園項目,成為上海第一宗成熟物流物業的交易,被看作工業地產投資在中國提速的標志性事件。
2006年,國際著名的工業地產開發商AMB先後在上海投資了三個配送中心,分別位於上海的九亭配送中心、奉賢物流中心和浦東機場物流中心。2007年8月,AMB又在寧波布局,落戶寧波北侖開發區。
另一工業地產巨頭普洛斯而目前在上海就擁有三個物流園區,分別在普陀、閔行及南匯,該公司今年繼續加強在上海的開發戰略
由於長三角城市化進程中堅實的全球經濟背景,物流產業發展的利好驅動,以及加入中國世貿組織後銀行、交通等產業的開放,帶來了新的概念和廠房設想,使得長三角工業地產在近幾年以驚人的速度,完成了物流廠房的進化。
而科技園區的開發,也是長三角工業地產的重頭戲。
2007年,以開發蘇州工業園區揚名的新加坡貿工部下屬全資子公司——新加坡騰飛集團豪擲人民幣35億元在杭州打造新加坡杭州科技園,成為外資在華最大單筆工業地產項目投資。
環渤海 基礎雄厚環渤海地區是我國北方經濟最活躍的地區,屬於東北、西北、華北的接合部,改革開放以來,環渤海已經形成了發達便捷的交通優勢,雄厚的工業基礎和科技教育優勢,豐富的自然資源優勢,密集的骨乾城市群等五大優勢。這些因素都是企業選址決策的重要考察因素。
環渤海地區已成為繼珠江三角洲、長江三角洲之後的我國第三個大規模區域制造中心。依托原有工業基礎,環渤海地區不僅保持了諸如鋼鐵、原油、原鹽等資源依托型產品優勢,同時新興的電子信息、生物制藥、新材料等高新技術產業也發展迅猛。據統計資料顯示,其經濟總量相當於長江三角洲經濟圈的45.3%,比珠三角經濟圈低10%。以京津冀為代表的環渤海區域擁有的巨大發展空間和廣闊合作潛力。
環渤海地區中的天津,工業地產雖然起步較晚,但其發展優勢及後勁明顯。
濱海新區開發開放全國矚目。濱海新區在國家政策的扶持下,為整個天津未來工業、研發產業的迅速發展提供廣闊的發展前景,進一步推動市場對工業廠房、倉儲設施和物流園區的需求。
2006年,空客A320飛機中國總裝線花落天津濱海新區,天津成為空中客車工業公司在全球的第三條總裝線項目所在地。
在濱海新區功能定位中,『高水平的現代制造業和研發轉化基地』的功能被擺在了突出的地位。而對環渤海乃至北方地區的帶動作用是國家濱海新區戰略的關鍵。國家政策的大力支持是天津工業地產發展最大的動力,這從空客落戶所帶來的一系列效應就可以清楚地看出來。
空客落戶天津,對天津最直接的影響就是對工業用地、倉儲、物流地產需求的增大。專家認為,隨著空客的落戶,歐美航空配件生產企業將組團來津考察和投資,從而帶動工業廠房、研發廠房及其他相關配套房地產的發展。天津工業地產未來的市場空間還很大,有待於進一步挖掘。
中部 異軍突起。近年來東部沿海地區產業轉移,直接推動了江西等中部地區工業地產的發展。深圳瑞富錦投資顧問公司總經理向左章認為,處於長三角和珠角地區之間的江西省,是產業轉移的熱點方向。隨著江西『實現在中部的崛起』、承接沿海城市產業梯度轉移和大力打造『十大制造業基地』戰略目標推進步伐的加快,交通等基礎設施的大力建設與高度完善,和現代物流行業的興起與運營成熟,江西也吸引了大批企業的湧入,帶來了巨大的市場需求,使得土地的附加值悄然提昇,為工業地產開發帶來了無窮的生機。
2005年開發建設的賽維萊國際企業城,是江西第一個工業地產項目。該項目集成了信息、商務、研發、生產、物流、人力資源、企業管理、資本融通、財務結算、生活休閑等一系列配套服務,顯然是以『總部經濟』的名義扣響江西工業地產的市場之門。
西南部 尷尬前行成都為代表的西南部工業地產剛剛起步,發展並不成熟。作為一種新興地產開發類別,本地企業需要一個慢慢接受的過程。成都市郊目前共有各類工業園區116個。園區多,規模小,政府正引導形成新的工業集中發展區。
工業地產一般都以新興的、從事技術含量較高、所需廠房面積不大的企業為主攻客戶。但由於大多數中小企業還處於初創階段,支付數百萬的款項來購買廠房辦公地點對於它們來說仍然過於奢侈。此外。有些企業雖然實力夠了,但沒有充分認識到群聚效應的重要性,對固定資產的投入並不重視。這些原因造成工業地產在成都面臨的尷尬。
但有專家認為,成都市場對工業地產的需求量是比較大的。土地資源吃緊,一家工廠蓋一個廠房是不可能了。成都的中小型企業較多,資金不足的情況使工業園區相對低廉的價格將會隨著它們對其的了解而接受。
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