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[提要]與其他開發商一起合作拿地,已經成為綠城營運的一種模式,去年綠城共計獲得21個土地項目,其中12個是通過聯營或收購公司股權形式獲得。不僅,綠城如此,復地在上海的五個項目,也是與其他公司聯合開發的。5月16日,浙江綠城集團聯手浙信房產以10.58億元奪得蔣村商住用地,之前,綠城集團與浙江報業集團聯手,拿下蔣村1號、2號地塊。
與其他開發商一起合作拿地,已經成為綠城營運的一種模式,去年綠城共計獲得21個土地項目,其中12個是通過聯營或收購公司股權形式獲得。不僅,綠城如此,復地在上海的五個項目,也是與其他公司聯合開發的。
分析人士指出,隨著國家貨幣政策的收緊,特別是去年一些城市地價偏高,今後許多開發企業尤其是中小開發企業開始聯合拿地,這種營運模式將成規模。
規避拿地風險『這種情況一般發生在小開發商身上,但是,目前許多大的公司都開始聯合拿地,這是由於現在開發商資金普遍緊張,雖然,聯合拿地使得開發商利潤壓縮,但是按照目前的狀況,只能如此,可以說開發商是被迫聯合拿地。』上海佑威機構研究部主任薛建雄表示。
滬上一位開發商老總表示:『現在這種市場行情,在上海拿地,應當是非常謹慎的,上海風險比較大,但是,作為開發商始終是要拿地的,如果和幾家公司成立項目公司聯合拿地,一方面,可以分擔風險,特別是現在銷售不暢,回籠資金比較慢,開發過程中急需大量後備資金補充,即使開發的項目利潤再低,只要賺錢,也是非常值得的,另一方面,也可以保持現金流的穩定,如果單獨拿地,畢竟有一大筆資金需要支付,而現在是現金為王的時期。』
從一些開發商年報中可以發現,房企現金流普遍緊張,保利地產每股現金流為-7.65元,金地集團的每股現金流為-7.52元,招商地產每股現金流為-4.74元,榮盛發展每股現金流為-2.53元等。
去年,中國銀行業監督管理委員會發布了《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》,對商業性房地產信貸政策進行了調整,通知進一步嚴格房地產開發貸款條件。這使得開發商通過銀行項目融資貸款,再將貸款用於購買土地已不可能。
『去年北京、上海、杭州等城市相繼出現地王,地價普遍較高,現在開發商拿地普遍較為理性,土地儲備不再是今後的優質資產,可能成為負擔,在這個前提下,聯合拿地,是開發商普遍采取的方式,有利於分擔今後的財務風險。』薛建雄表示。
合作漸成規模去年10月10日國土資源部發布了強調土地出讓須一次性付款的39號文件。文件一經發布後,地產公司的拿地之路平添了一道強有力的阻礙。
『先前通過分期付款,繼而分期獲得土地證,然後抵押融資的通行做法便徹底不合法,對於開發商而言,這成為一些中小開發商單獨拿地的一個瓶頸,也是促成一些中小開發商聯合拿地的動因。』薛建雄表示。
上海五合智庫總經理鄒毅(鄒毅博客,鄒毅新聞,鄒毅說吧)指出,對於那些要繼續擴張的開發商來說,要規避風險,更需重視資金周轉,如果銷售回款狀況不好,不但是未來拿地受困,手中其餘項目的開發還會受到影響,聯合拿地是一種考慮。
綠城已成為聯合其他開發商拿地的一個典范,去年綠城共計獲得21個土地項目,其中12個是通過聯營或收購公司股權形式獲得。
『2008年後的市場波動和不確定性反而會使得地價回歸理性,會有一些獲取優質項目的良機。綠城會選擇適當時機,通過合作開發、二級市場收購以及品牌和管理的有償輸出等方式,擴大開發規模以提昇企業競爭力。』綠城集團副總經理胡軍對記者說。
聯合拿地漸成規模,不僅綠城積極聯合拿地,復地集團在上海開發的五個項目也都是和其他公司合作的。
『類似與同行合作,或者從二手市場獲取適宜的項目仍是復地拿地的策略之一。』復地集團副總裁曹志東表示,復地從不以高價拿地,目前的土地儲備總量比較適當和有效,可滿足未來三至四年的發展需要。
分析人士指出,今後開發商也會采取先單獨拿地,再通過招標與其他開發商成立項目公司,聯合開發項目,這樣可以使得之前單獨拿地的開發商先賺到土地昇值的錢,再通過聯合開發,又規避了開發中的風險。
雖然,聯合拿地,有利於規避風險,目前也漸成規模,但也有業內人士指出,聯合拿地,再開發項目,雖優勢互補,但其弱點也很明顯,聯合體屬兩家企業,合作中會出現各種問題,對利益分配可能發生分歧。
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