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近日,房地產界『名嘴』北京市華遠集團總裁任志強再發妙論,其『窮人不應該買房』的理論昇級,認為不應該借錢給中小房產商。任志強表示,沒有實力的中小開發商類似於沒有實力買房的『窮人』,借錢給他們等於發給窮人次級債一樣危險。
由此看來,資金鏈成為開發商脖子上的『絞索』。而在DTZ戴德梁行房地產物業管理顧問有限公司北亞區估價部董事、建設部注冊房地產估價師陳家輝看來,上市融資成為了開發商取下『絞索』的一個重要辦法。
房產企業正處於艱難時期目前,關於開發商的資金鏈問題,已經走到了前所未有的時期。北京華遠集團總裁任志強指出,今年以來由於銷售萎靡,開發商方面4年來首次出現自有資金『告急』的局面。
任志強直言,原因就是銷售業績急速下降、開發商自有資金來源不足。『對開發商來說,去年移過來的錢很多,但今年淨增長的自有資金量很少,如一季度隨著銷售量的同比下降,定金、預收款、個人房貸等收入也下降。去年年底的統計顯示,銀行貸款佔開發商資金來源的比重並不大,已從2000年的24%左右下降到18%,但定金和預收款佔到23%,個人房貸佔到13%,而一季度這三大款項在開發資金中的總比重從42%下降到了19%,這樣開發商就感覺沒有錢花了。』
去年將大量現金轉化為土地、今年銷售情況又不好的,這樣的開發商就出現了一些現金流的問題。任志強表態:『全國房地產企業近期正處於最艱難的時期;銀行方面,由於信貸緊縮,房地產企業獲得銀行貸款的困難程度越來越大。』
上市融資越挫越勇一些房地產企業負責人也坦陳,『缺錢』已成為當前房地產開發商的『頭號難題』。
SOHO中國有限公司董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)表示:『2008年的房地產特別困難,因為2007年中國的房地產企業太瘋狂了,去年一年房地產的銷售額是2.9萬億元人民幣,接近3萬億元人民幣,這是國家統計局的數字。可是去年一年中國的房地產公司購買土地也超過3萬億元。』潘石屹覺得:『錢已經花得差不多了。』
在巨大資金壓力面前,地產企業決心孤注一擲,竭盡全力達到上市目的。『從今年我們接觸的客戶來看,有上市評估意向的越來越多。』陳家輝雖然表示不方便透露企業名單,但他告訴記者,基於發展等原因,企業謀求上市的意圖達到空前的熱情。拿地難,斷了房企持續發展的
道路;融資難,則斷了房企安身立命的脈門。
實力不濟的房地產企業終將逐漸退出這個市場。在資金和土地多次撩動其敏感神經之後,內地的房地產商瞄准在港上市也就不難理解了。
上市鼓聲響徹香港眾多房企為何獨對港交所青睞有加?陳家輝表示,企業選擇何地上市,最關鍵的還是看這個市場的融資能力,以及企業所能融到的資金規模。
綜觀整個2006年,都是香港資本市場獨領風騷。根據資料,香港主板一共吸納了39家中國內地企業,比2005年增加2家,融資總額也由2005年的190.13億美元躍昇為412.84億美元,佔中國2006年度海外融資總額的94%,平均籌資額達10.58億美元。
新加坡主板市場共吸收了24家中國企業,平均融資額僅為5570萬美元。而2006年在納斯達克融資的中國企業數為6家,平均籌資額約為8783萬美元。相比之下,香港資本市場的融資效率明顯更具有誘惑力。
此外,內地房地產同行2006年在香港批量上市的成功經驗,也給此次房企綢繆香港上市一個心理暗示。
這是自2004年國家因宏觀調控對房地產信貸從嚴以來,開發商大規模結群成隊趕赴香港上市融資的首次成功演繹。而香港投資者更偏好房地產行業,這對於赴港上市的內地房企來說有如一劑興奮劑。
與此同時,國家發展多元化融資市場的建議,也讓開發商看到了政策面的支持。陳家輝告訴記者,目前,我國的房地產產業融資市場格局單一,而在經濟發展水平較低的階段,房地產業發展的資金則是主要依賴於銀行貸款,其不規范融資使得房地產融資風險加大,風險又使得銀行不堪重負。因此,基於我國當前房地產市場的實際情況,我國政府對房地產市場進行了宏觀調控,其目的是為了保持市場的均衡發展,為市場的健康有序發展提供良好的外部環境。
陳家輝說,『當前在銀根緊縮的背景下,房地產開發商爭取上市或增資擴股,雖然這並不是一種新的趨勢,但目前表現得更加明顯了。』
◇ 相關新聞中小炒房者資金被深度套牢
除了廣大的潛在購房者持幣待購,繼續觀望市場,武漢樓市還活躍著這樣一個群體:焦急尋找出貨機會的中小房產投資者。
29歲的黃俊生去年10月武漢房價最高的時候,首付14萬在南湖買了一套小戶型,用作投資,准備今年轉手『沒想到,我五一前去那個樓盤,每平米已經降了近700元了。』是虧本賣掉手頭的房子,還是繼續挺下去?
記者在采訪過程中發現,『黃俊生們』並非個案,事實上整個房地產的投資者,特別是一線城市的投資者在經歷了去年的瘋狂後,都在承受著市場的『報復』。不得不靠借款來維持月供。
在本月上旬的武漢第26屆房交會上,針對房產投資的238份問卷調查顯示,有22%的被訪者手頭有投資房急需出手,記者隨機采訪發現,他們中的一半以上手頭的房產並未昇值,武漢的房產投資市場,已經出現了集體焦慮情緒。
對此武漢某知名房地產專家認為,在市場經濟體制下,房價不可能『只昇不降』,上述投資客資金被套牢,只不過是用事實驗證了這個簡單的道理。在中國地產行業,各種盲目的語言和瘋狂的論斷,都在叫囂『房價只漲不跌』的觀點,這是不負責任的。
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