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5月12日,中國人民銀行宣布,從2008年5月20日起,上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。這是央行自去年起第14次、也是今年起第4次宣布上調准備金率。此次上調之後,存款類金融機構人民幣存款准備金率將達到16.5%的歷史高位。
隨著緊縮貨幣政策的進一步落實,原本就身負巨大資金壓力的房地產企業更加不安。去年底以來,福州商品房交易量大幅萎縮,此時央行再次提高存款准備金率,將對樓市造成什麼影響?在銀根緊縮的背影下,房地產企業該如何自我調整,以度過即將開始的行業大洗牌?
房企資金壓力加重在央行宣布上調存款准備金率消息的同一天,國家統計局發布了最新統計數據。數據顯示,4月份全國居民消費價格總水平(CPI)同比上漲8.5%,較3月份出現了0.2個百分點的小幅反彈。
『提高存款准備金率是為了應對通貨膨脹。此次央行在CPI數據公布後,馬上作出上調准備金率的決定而不是考慮加息,說明央行希望采取比較中性的手段,畢竟加息會加大企業的資金使用成本,進而影響企業的經營業績。』福州大學房地產研究所所長王阿忠如是表示。
就在5月12日上午,記者與福州某房地產公司財務總監交談時,他還在為央行頻頻上調存款准備金率感慨不已。『存款准備金率多次上調,各銀行的貸款額度比往年低了很多,現在銀行的款放不下來,我們根本拿不到錢。』該財務總監表示,『16%的存款准備金率估計是全世界最高的。』當時他並不知道,就在這天下午,央行再次提高了存款准備金率。
『我們幾家房地產公司的財務總監常常開玩笑說,今年的工作太難做了,天天為錢的事情四處奔走,頭疼。』就在交談的過程中,這位財務總監的電話不斷響起,只見他頻頻追問:『怎麼樣?3000萬元的貸款銀行批了沒有?』
雖然對於存款准備金率的再次上調,不少房企早有預期,但此次上調仍讓他們感受到了巨大的壓力。一般而言,央行每上調存款准備金率0.5個百分點,可凍結金融機構資金近2000億元。『盤子小了,給房地產企業的貸款自然也少了。房地產業是資金密集型行業,工程建設、土地拍賣都需要資金的支持,因此,金融機構發放的貸款少了,給房企帶來的影響可想而知。』王阿忠這樣表示。
房價可能加速下滑銀行貸款難以獲批,商品房銷售業績又不佳,資金回籠速度大大放緩,這些都導致了房企資金鏈的進一步緊張。
記者拿到的一份福州市一季度房地產行業運行情況的相關報告顯示,一季度,福州市區商品房銷售總量共計6875套,同比減少55.3%;銷售面積54.4萬平方米,同比減少64.44%;銷售金額37.76億元,同比減少56.69%。值得注意的是,其中住宅銷售量同比減少了66.39%。
另據了解,今年一季度,福州某房企月均售出商品房不足6套,而金山某樓盤今年1月和2月均只銷售2套商品房。
『現在5個月的銷售總量纔相當於去年一個月的水平。』福州某知名房企相關負責人告訴記者,房地產商的日子大不如前,過去不用發愁的銷售如今成為企業最頭疼的問題。
為了走出這一困境,各開發商加大了樓盤項目的促銷力度。近一段時間諸如『XXXX元/平方米起』的字眼頻頻出現在房地產廣告中,許多開發商不約而同地將低價作為項目的宣傳賣點。在金山,前一期均價賣到8000多元/平方米的某樓盤,不久前開盤的後一期均價調整為6800元/平方米;而金山某樓盤更是打出『3888元/平方米起』的廣告。房地產商希望促進銷售、加速資金回籠的心理可見一斑。
宏觀政策嚴控、市場持續不景氣,在此情況下,越來越多的開發商推出促銷活動,打折優惠的幅度也越來越大。『我們還在堅守。』上述福州某知名房企相關負責人表示,『我們采用精裝修房等辦法提昇產品的性價比,但是價格不能降,我們的價格一旦降了,影響面是很廣的。』
盡管房價沒有出現大幅明降,但大量特價房的入市仍拉低了福州住宅的均價。統計顯示,4月,福州商品住宅成交呈量價齊跌態勢。4月,福州市商品住宅成交面積為8.4萬平方米,住宅平均銷售價格為7673元/平方米,成交面積與上月的11.73萬平方米相比有較大幅度下滑,均價也比上月下降了242元/平方米。而由福州大學房地產研究所發布的4月福房價格指數顯示,4月,福房價格指數為136.05,相比3月的137.92下降了1.87個百分點,月環比漲幅為-1.36%,呈負增長態勢,這是2008年以來的首次下降。
『在銀根緊縮的態勢下,如果整體宏觀面沒有變,一手房價可能持續下跌。』王阿忠告訴記者,如今一手房價格下降明顯,而二手房價卻沒有太大調整,出現了兩者價格倒掛的現象,但這種現象應該不會持續太久———一段時間之後,一旦投資者看到高價得不到市場認同,最終二手房價也將下調。
洗牌前夜謀自救統計數據顯示,受市場影響,一季度,福州房地產完成投資72.7億元,與去年同期(72.8億元)基本持平,增幅同比回落29.7個百分點。房地產開發投資增幅回落,正是近幾年各項宏觀調控政策如土地、金融、信貸等政策的累積效應所致。
另外,一季度,福州房屋新開工面積162.63萬平方米,同比下降45.9%,其中住宅新開工面積同比下降48.4%。此外,商品房供應逐月減少:一季度,市區商品房預售批准項目33個,同比減少48.44%。而從月份商品房供應情況看,則呈現逐月減少趨勢:1月份,商品房供應量為82.7萬平方米,2月份供應量為23.29萬平方米,3月份為18.8萬平方米。
一位銀行業人士稱,整個房地產業正在加速進入『血腥洗牌』期,屆時,能生存下來的企業只有少部分。王阿忠也認為,房企將面臨重新洗牌。
事實上,他們的說法並非危言聳聽。
不久前,SOHO集團董事長潘石屹(潘石屹博客,潘石屹新聞,潘石屹說吧)提出『百日劇變論』。他認為,2008年,房地產行業最基本的特征是錢少地多。絕大部分房地產公司日子不好過,房地產商肯定會設法通過各種渠道取得資金。『在今天的經濟形勢下,為取得這些資金付出的成本和代價要比前兩年高得多。但只要房地產公司未雨綢繆,早做准備,對克服今年的資金困難是很有好處的。最怕的是開發商不承認自己資金上遇到的問題,掩耳盜鈴,諱疾忌醫,那麼困難就會更大。』
『過去,房地產市場上的許多企業之所以進入這個市場,並不是因為專業,而是因為這個行業賺錢。』王阿忠表示,現在形勢不同了,開發商的資金實力、開發能力決定了其能否生存下去,因此,他們中的相當一部分企業將會選擇退出市場,還有部分中小企業可能在項目開發一半時,由於難以支橕而選擇大的開發商合作。因此,接下來房企重組、兼並的現象也將陸續出現。
有業內人士指出,預計近兩年,兼並依然是房地產業的主流整合模式,業內最大規模的公司———萬科在兼並方面已經取得了很大的成效。據介紹,萬科已經受讓了浙江萬科南都房地產有限公司的股權,與上海恆大集團有限公司及上海吉鑫置業發展有限公司簽署協議,獲得上海浦東成山路、濟陽路、五街坊、七街坊及中林等項目。
『洗牌之後,房地產業的隊伍將更加純淨,專業的留下,不專業的淘汰。』王阿忠分析認為,即便是大型的房地產企業,也需要做出戰略性的調整。『市場已從賣方市場轉變為買方市場,房企只有練好內功,提高產品性價比,消費者纔會買賬。』
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