|
||||
近段時間的北京市場,一廂是如火如荼的打折促銷,另一廂,則是不少項目傳出高退房率的消息。記者調查發現,盡管北京尚未出現大規模的退房潮,但是3月份以來,一些樓盤退房現象相對比較明顯,比如沿海賽洛城退房26套,美景東方退了28套,韋伯國際中心41套,日壇國際廣場退房數為63套,金長安大廈則達到72套。
『退房潮一般是發生在房價下跌的時候,如果北京市場接下來還是持續觀望成交低迷,那麼退房現象很有可能會愈演愈烈』,明天地產副總經理陳雲峰表示。
去年樓市大漲,許多擔心買不上房的人恐慌性購房,而買到的房子可能不那麼稱心如意,當市場看淡時,他們便想著如何把房子退掉。
-案例 寧棄2萬元定金也要退房欣先生於2007年下半年買管莊一個知名品牌新推的樓盤,當時該樓盤的平均價格漲至13000元/平米,整個北京市場更是漲聲一片。欣先生當時的感覺是,房價能在過去的三個月內翻一番,在接下來的一年裡,再漲一倍也有可能。
憑他當時的經濟實力,只能承受13000元/平米的小兩居,這是他數年的積累和家裡人幾乎全部的積蓄。那時他的第一感覺就是恐慌,因為隨便再漲一成,他就無法買房了,而且他的收入根本是趕不上房價上漲速度的。『現在不買,以後肯定就買不上了!』這是他最直接的反應。
在這樣的心理壓力之下,他接受了一處西北朝向的小兩居,這是該小區朝向最差的房子,但也是他勉強買得起的房子。買完房後,家裡人松了一口氣,因為當時身邊有不少人在說,現在不買房,以後只能和香港人一樣,論尺買了,他和家人都覺得趕上了末班車。
慶幸之情緒一直延續到今年春節前,利息提高、限制二套房的政策紛紛出臺,北京樓市出現了觀望的氣氛,降價的傳言開始蔓延,隨後出現『低價』入市的樓盤。欣先生的心理不平衡始於美利山的價格公布,這個位於四環外一點的樓盤,要比管莊的樓盤離市中心近很多,但是價格卻差不多;而他買的樓盤出現了多起退房事件,他開始動搖了;他的行動開始於今年4月,經過幾個月的工資積累,加上有的樓盤打折促銷,他覺得自己完全沒有必要花13000元/平米的價格在管莊買房,同樣的錢同樣能買四環附近的房子。
思前想後,他決定不要那兩萬元的定金了,將房子退掉。當他將意圖告知開發商時,他發現與他有同樣想法的人很多,開發商表示,退房人太多了,需要統一走法律程序,讓他等待結果。
-探因 眾樓盤降價誘發退房一些項目前期漲價銷售,後期大幅打折降價,或是該項目硬橕著不降,但是區域周邊的項目『大手筆』降價,對於大多數業主來說,眼裡看著,心裡能不動搖嗎。『買了房的業主都不希望房子跌價縮水,市場上因促銷降價而誘發的退房,佔了退房情況的大部分』,陳雲峰說,打折的現實和後市的不明朗,讓他們有房產會快速貶值的擔心。
從目前市場情況來看,8折、9折的樓盤並不鮮見,如此大的價格反差引起了不少以往購房者的不滿,一時間,一些高價購房的老業主紛紛提出要求開發商退還差價,而一些新業主則態度堅決地要求退房。怎樣降價能不讓老業主『找麻煩』,讓開發商們頭疼不已。
眾小投資者撤離市場『對於投資者來說,向來都是買漲不買跌的,現在折在打,房價在跌,小投資者在觀望之下退出市場,這並不奇怪』,浙江商會副會長陳俊告訴記者,這部分小投資者雖然數量不是很多,但是肯定佔到退房量裡的一部分,原因是小投資者的資金實力有限,抗風險的能力也較弱,在目前這種不明朗的市場環境下,可能就會選擇『明哲保身』。
中大恆基市場調研報告顯示,目前北京市很多新樓盤的投資與自住比例已經從原有的2:8左右逐漸發展到1:9,投資需求整體逐漸趨淡。
北京易居房地產研究所負責人牟增彬說,今年北京房地產市場新房銷售月平均撤銷次數約1000套-1200套,其中20000元/平米左右的樓盤是退房的高發地帶,原因是這部分房產中投資比例相對較大。
事實上,政策因素也是導致投資者離場的一個重要原因。北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒表示,去年9月份二套房貸新政公布後,一些購房者抱著僥幸心理,或者是被售樓員所謂的『能幫著按一套房來辦貸款』所『忽悠』,購買了房產,但是隨後發現,並沒有可能鑽政策的空子,高首付和高利率讓其心生退意,從而退房。
『四季度成交的,審批放款正好是一季度或更遲一點的時間,早在去年底我就預測今年一季度會出現退房潮』,楊少鋒說,因為銀行按揭問題,要麼首付比例過高,要麼銀行貸款批不下來,要麼是貸款批下來但是利息太高,購房者承受不了,這些都會導致退房。
假認購制造虛假繁榮記者查詢北京房地產交易管理網發現,不少項目的銷售許可證是2005年2006年取得的,但是退房的時間卻顯示為2007年甚至2008年,而且退房的數量有幾十套之多。
過了一兩年的時間,房價也漲了一大截,買房者為什麼還會退房?如果是普通購房者的話,這顯然是一筆太不劃算的買賣。業內人士告訴記者,這很有可能是開發商『假認購假簽約『的把戲,先以員工或朋友的名義購買一部分房源,進行簽約備案,抬高銷售業績,制造出虛假的銷售繁榮,而等到一定的時候,再以退房的形式取消備案,那麼房源又可以再次進行銷售,實際上也達到了暗中『捂盤』的作用。
業內人士還透露,一些樓盤是到了交房期纔出現集中退房現象,由於交房時按揭銀行要將原先的開發商擔保轉為產權證擔保,必須要辦理產權證,而這纔是虛假合同無法繼續存留的『最後期限』。因為辦了產權證,再次『更名』就意味著要交納相應的稅費,這樣成本就大了。
除了捂盤惜售外,甚至有個別開發商可能會以假簽約假按揭的方式來騙貸,這主要是極少數資金緊張的開發商纔會鋌而走險。
請您文明上網、理性發言並遵守相關規定,在註冊後發表評論。 | ||||