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福州土地再遭『流拍』開發商與政府博弈對局
福州的土地出讓再遭流拍。原定於5月12日的兩幅土地拍賣,由於只有一家開發商報名參加,致使土地流拍。而這已經是福州今年的第五次流拍。
分析人士稱,一方面是土地價格太高,另一方面是開發商資金鏈繃緊,且市場並不明朗,使得當地開發商大多抱有『少一個項目不會餓死,多做一個項目可能會橕死』的判斷,
使得開發商集體『晾曬』土地拍賣,大有抗議之嫌。
一邊是福州的土地價款為第一財政,政府不肯放下身段折價拍賣;一邊是福州成交量萎縮,開發商生存堪懮。福州的土地拍賣市場正陷入開發商與政府對峙的僵局。
避流拍調整『90/70』政策5月12日,在福州市國土資源局舉行的兩塊商業居住用地拍賣會上,其中一塊地早早便引起業內廣泛關注。今年2月,福建融信房地產開發有限公司(下稱『融信地產』)以7000萬元保證金為代價將此『地王『退掉,一時間曾引起媒體的廣泛熱議。
融信地產剛剛退地,福州市政府便迅速地重新拿出來拍賣,而同時拍賣的另一幅土地,也是今年3月21日剛剛流拍,又快速老地重拍。
政府如此急切,開發商卻仍不給『面子』。截止到拍賣前,僅一家開發商報名參加拍賣會,最終以流拍告終。
這已經不是福州首塊土地流拍。今年,福州市國土資源局共推出7幅地塊,其中有5幅已遭流標或流拍。
而成功出讓的兩幅地塊,據記者了解,除一小幅商業地塊成功拍賣之外,另一幅土地實際上已經內定。這塊原屬於福建省電力局的土地最終拍賣給隸屬電力局的億力地產,而6.85億元的拍賣價格,也讓很多分析人士認為大有水分。
然而遭此打擊,福州市政府仍鍥而不捨。5月19日,福州今年第五次土地拍賣就要舉行,所拍兩幅地塊總面積540多畝,位於福州金山新區,為今年土地出讓的超大盤。目前業內普遍認為,流拍的可能性還要大於5月12日的兩幅地塊。
而正是在5月12日兩幅核心地塊流拍之時,福州市國土資源局在其網站登出《關於2008年第五次公開出讓國有建設用地使用權的補充公告》,將兩幅地塊套型建築面積90平米佔70%的比重,調整為必須達到住宅開發建設總建築面積的50%以上。
為增加地塊拍出的可能性,福州市政府不惜超越『國六條』的基本要求。據記者了解,這種因特殊情況需要『超越』90平米佔70%政策的,『國六條』規定必須報建設部批准。但截至目前,福州國土資源局相關人士拒絕就此問題接受本報記者采訪。
盡管如此,業內人士仍認為,5月19日兩幅地塊,除非事先協商,否則拍出的可能性微乎其微。
『沒有8個億不敢舉牌』
造成福州土地流拍的因素,首先是市場預期發生了改變。有分析人士稱,福州的成交量急劇下滑,未來前景不明。
『實際上,福州的剛性需求仍然很強烈。五一期間,福州金山板塊樓價下調至5500元/平米左右,市場反映強烈。這說明。市場對於此區間價格的中檔商品房有著較大的剛性需求。』福州大學房地產研究所所長王阿忠說。
但他表示,只是當前市場上,住宅產品結構嚴重失衡,高檔房過多,老百姓買不起房,需求被淹沒了。
『出讓的地價太高,而這直接抬高了福州的房價。』福州一開發商抱怨。
實際上,福州市的地方財政收入中,土地拍賣所得與房地產業稅收一直佔有很大比重,已被稱作第一財政。
當然,除了地價高、市場不明朗之外,開發商的資金鏈也是造成福州土地流拍的一大因素。
據了解,福州市的開發商手中的建設用地已大部分消化,餘量僅夠今明兩年開發,卻幾乎全面退守,抱持『少一個項目不會餓死,多做一個項目可能會橕死』的判斷,與政府強烈的賣地衝動相對峙。
福建省政府發展研究中心一位不願具名的研究員表示,此前房地產企業60%的資金來自銀行貸款,但目前這些企業的資產負債率已超過75%,資金回籠壓力不斷增大。
『以前3個億的資金,就敢拿10個億的土地,另外7個億,5個億靠銀行貸款,兩個億靠預售。但是當前,同樣是10億的土地,口袋裡沒有8個億是不敢去舉牌的。』福州某房地產公司財務總監告訴本報記者。
福州知名地產專家、福州大學教授劉福泉接受本報記者采訪時表示,從2007年下半年開始,房地產市場明顯進入整合期,持續增長的價格終於出現波動,住宅市場直線式持續增長的預期變成了模糊不定的巨大風險。
『開發商購買土地也逆轉為不受金融政策支持的經濟行為,原來支橕土地市場的兩個主要因素均出現根本性逆轉,資金短缺和未來風險讓開發商不敢出手購買土地,土地流拍成為經常出現的經濟現象。』劉福泉說。
據記者調查,福州目前出現明顯資金鏈緊張的房地產開發企業不在少數,包括相當部分的主流開發商。
『5月份公司的資金鏈還不會斷,但6月份就難說了,如果正在等待中的銀行貸款下不來,到期的貸款償付之後,局面可能變得極為緊張。』一位不願具名的某大型房地產企業的財務人員甚至對本報記者說。
此外,福州開發商異地擴張十分迅猛。據了解,目前福州房地產企業異地擴張已是一種群體行為,福州本地資金『抽調』外地非常密集。在當前銀根緊縮的情形下,更加劇了資金鏈的緊張程度。
事實上,開發商與政府正陷入一場僵局、一場較量。或許各方煎熬的過程,也是市場重新洗牌、最終讓利益各方找到新的平衡點的過程。
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