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美國經濟繼一季度增長0.6%之後,四月份零售狀況的改善出乎多數經濟學家的預料。從消費增長看,美經濟二季度仍會以低速增長前行。然而,由於房地產市場仍沒有止跌回昇的跡象,人們開始擔心遲遲不振的房地產市場,加上油價和食品?昇等負面因素,即使不導致美國經濟出現GDP負增長,也可能讓美國人面臨持續一、兩年的輕度滯脹。
全美房地產商協會5月13日公布的美國二手房銷售狀況讓人擔懮。數據顯示,美國今年一季度二手房銷售中間價格與去年同比下跌了7.7%,創下全美房地產商協會自1982年跟蹤房價以來的歷史紀錄。即使與去年第四季度相比,二手房中間價格也下跌了4.8%,由212600美元降到了196300美元。中間價指一半房屋以高於中間價售出,而另一半房屋則以低於這一價格售出。
全美房地產商協會一直對全美149個大城市的房地產市場進行跟蹤調查,此次統計顯示,其中100個城市的二手房中間價格一季度都出現下跌,其他的除一個城市沒有變化外,另外48個城市則出現不同程度的上昇。其中二手房價跌幅最大的城市是加州的Sacramento,高達29.2%。曾非常火爆的拉斯維加斯的房價跌幅也高達20.2%。在149個城市中,中間房價最低的是密歇根的薩基諾市,一年內下跌了26.9%,現在只要65400美元就可買到一套中等二手房。華人集中的馬裡蘭Bethesda區,目前的二手房中間價為46萬美元,與一年前比已經下跌了12.9%,跌幅雖不是最大,但早已令人感到非常不安。從區域看,西部的平均跌幅為12.3%,中西部為7.9%,南部為7.5%。只有東北部出現3.2%的小幅回昇。
從銷售量看,與去年同比,一季度內美國46個州都出現不同幅度下跌,全國平均跌幅達到22.2%,其中跌幅最大的是馬裡蘭州,達到38.6%。銷售量出現上昇的只有阿拉斯加、伊利諾伊和新澤西3個州,新罕布什爾州的相關數據無從獲取。
從市場二手房儲藏量看,美國政府統計局的數據顯示,目前有290萬套房子在市場上待售,創歷史紀錄。市場要消化掉這麼多的房子整整得10個月,也就是說,如果你把要賣的房子現在放到市場上,很可能到明年年初纔能售出。
從發展趨勢看,房地產市場前景仍不容樂觀。《貨幣雜志》對未來12個月房價走勢的預測是,佛羅裡達州相當一部分地區的房價仍將出現全國最大幅度的下跌,其中邁阿密的跌幅可能達到24.9%,估計要到2010年二季度纔可摸底回昇。其次,加州未來一年的房價跌幅也將非常驚人,估計會進一步下降16.8%,要到明年的二季度纔可能開始回昇。
解讀全美房地產商協會統計數據時需考慮的一個因素是,大宗貸款難以獲得批准也促使中間房價出現大幅下跌。房貸超過417000美元,則需根據大宗貸款審批原則發放。次貸後的流動性趨緊導致大量大宗房貸申請流產,從側面也壓低了二手房中間價格。
盡管這樣,全美房地產商協會最新公布的數據,對房地產市場不是個好消息,對美國消費走勢乃至美國經濟的前景,也將產生不利影響。從發展趨勢看,隨著夏季用油高峰的到來,汽油和食品價格將可能進一步走高,以及失業率在5%附近徘徊等負面現象,年內美國經濟走出低迷正面臨越來越大的不確定因素。如果房地產市場遲遲無法摸底回昇,消費者信心勢必將因此進一步受挫,而消費者的緊衣縮食,必將使美國經濟恢復的腳步愈加沈重。 (李正信(華盛頓)資深媒體人)
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