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海口『地王』出現如一石擊水,雖無掀起巨浪,但也泛起了波波漣漪,無論是業界還是海口市民的飯桌上,總也沒少了諸如『地價如何上漲』、『房價如何飛昇』、『百姓住房怎麼辦』等等的熱議,更有『泡沫』、『樓荒』、『崩盤』等等來自互聯網上令人驚恐的預測,總之,『地王』出現惹人懮!
318萬稱『地王』如何理解?前不久海口新港片區一期工程用地開始掛牌出讓,出讓起拍價約為4783元/平方米(約318萬/畝),創造了海口土地起拍價的最新記錄。相對於海口有房地產史以來,只是在上個世紀90年代初期房地產『泡沫』時期海口灣填海地有過這樣的價格,甚至更高,當高價土地再次出現時,或許引起一些記憶而感到驚恐也並不奇怪,但理性回歸的海口房地產經濟正在高速發展的現在,『地王』現身應當如何理解呢?
業界資深人士蔡志?認為,不能單純地理解每畝318萬元這個數字,事實上按照給出的4.0的容積率計算,樓面地價每平方米僅1195元,從規劃的意義上講,高檔酒店、商務辦公、高級公寓、休閑娛樂、游艇碼頭等物業用地,其最終的建設成本每平方米不會超過5000元,而作為新港片區一期土地的位置和其在該片區總規的戰略地位上看,雖為『地王』,卻失其威,按照海口目前熾熱區域的房價來看,未來該片區的房價不會像人們想象的那樣可怕,從技術層面來講,『地王』之價,尚屬預料之外合理之中的,所不同的是政府希望出現的單項土地出讓價格的轟動效應所帶來的整個城市土地出讓的預期效果。
而真正的『地王』卻鮮為人知,如西海岸某一線海景別墅區的土地價格150萬元左右,表面上其土地價格遠遠低於318萬元的『地王』價格,但按照政府給出的容積率為0.5計算,其樓面地價卻高達每平方4500元,再加上建築密度、綠化率等的相關規定,事實上其樓面地價早已超過了4500元的高度,相比新港片區一期318萬元一畝『地王』的1195樓面地價,誰該是海口真正的『地王』呢?因此,『地王』不能只看多少萬元一畝,還要看政府給出的容積率是多少?更要看樓面地價是多少纔有說服力。
樓市價格上漲還需理性有業內人士稱,今年以來海口房地產價格出現了有史以來的快速上昇,這在全國出現大面積的樓市價格下滑的背景下顯然不是很正常的現象。有業內專家稱,這一異常現象是前期國內房價速昇的滯後反應,也有人士稱這是海口市不斷完善城市規劃與配套設施打造『娛樂之都』所產生的形象帶動效應,還有的人士認為,作為省會城市的海口,在『半拉子』等停緩建項目的影響下造成的同城價差的一個快速回補,等等,說法不一。但是這種迅速增長的地價房價確實令人擔懮。
一位網名為『豐其屋』的業內網友懮慮地認為,『海口房地產市場目前主要還是依賴地域及資源優勢,如果在政策上沒有重大突破,這種高速增長會面臨透支的局面。天下沒有永遠漲下去的市場。問題僅僅在於,價格何時回落、產業何時衰退。沒有人能夠准確地預測這個時間點,但這並不意味著這個時刻不會到來。』
另有專家稱,2003年以後海口市房地產出現生機以來,房地產價格實際上一直處於理性發展的趨勢,在這個時期,海口市順利地完成了處置積壓房地產的重要工作,無論是業界還是政府、市民都對海口房地產的理性、有序、健康發展寄予厚望,實踐證明,異常的房價上漲所造成的後果和危害,不僅僅是房地產業本身,更嚴重的是海口市整個的經濟建設。
『希望「地王」不會成為海口房價的推手』部分大型房地產商認為,事實上,從海口房地產發展的長遠意義來看,海口房價的過快增長並不利於房地產的規模化開發,那種快速上昇的房價勢必造成大量購房客戶的持幣觀望,尤其是在國內一線城市出現滯銷現象的今天,『等等看』的情緒會影響海口房地產銷售的持續性,會使整個開發過程出現資金、建設等方面的斷檔,這也是開發商最不願意發生的事情。
有專家呼吁,海口最好不要出現那種:『新港片區318萬/畝的起始價格,將會起到水漲船高的效應,對周邊、甚至對整個海口的地價都具有很大的拉動作用,周邊的房價也會隨之提高。』的現象,『希望「地王」不會成為推動海口房價的推手』。
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