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土地交易市場可謂是樓市發展狀態的另一面鏡子,土地放量作為項目的源頭,在一定程度上對項目的前景具有決定性的意義。近日,經歷了4個月的冷清局面之後,我市中心城區的土地市場終於以4塊土地的掛牌迎來了『破冰』。這次掛牌透露出了很多有價值的信息,不僅在業界引發一輪熱議,更對中心城區的樓市發展產生了一定的影響。
今年市內首放住宅用地
上月末,沙、西、甘三區的4塊土地,在大連市國有土地使用權交易系統網站上宣布掛牌。由於上月被萬達集團摘牌、位於東港改造區的1號掛牌地塊屬於商業建築用地,所以此次掛牌是中心城區今年首次住宅用地的放量。此次掛牌的4塊土地中,沙河口區和西崗區各佔一塊,但面積都不是很大。其中西崗區地塊的擬建建築面積只有1420平方米。而甘井子區依然延續了去年的放量勢頭,在此次放量中『獨中兩元』,以約12.93公頃的佔地面積『獨領風騷』。
依照公示信息,此次掛牌共提供佔地約16.58公頃的住宅建設用地,預計可能興建起近30萬平方米的住宅,其中小戶型比例超過了70%。如果掛牌進展順利,這四塊土地將在今年的5月30日15時決定各自的歸屬。這次掛牌使今年上半年一直略顯冷清的土地放量狀況發生了一定的改變。
80%小戶型又現大連 結構性調整影響擴大此次掛牌信息中透露出的另一個特殊信息,則是位於甘井子區凌水街道王家村北側的5號地塊,其小戶型比例被要求在80%以上。這是我市繼2006年年末和去年年末掛牌的兩塊住宅建設用地後,第三次出現的80%小戶型比例的地塊。第一塊被要求80%小戶型的地塊正是目前備受業界和百姓關注的華東板塊。而第二塊則在經過一次流拍之後,最終於今年1月28日被大連順和房地產開發有限公司以36290萬元摘牌,樓面成本價超過2300元。
有專家認為,80%小戶型比例又一次出現的情況,印證了樓市進行結構性調整的必然性和良好的發展趨勢。據多位專家分析,2008年乃至以後,大連市的土地供應70%-80%的小戶型商品住宅將成為土地供應的主方向,小戶型商品住房正在逐步成為商品住房戶型結構中的主流,住宅市場結構性調整的影響效果正在逐漸擴大。
你方唱罷我登場 新老城區土地放量緩慢昇溫今年前四個月,我市的土地交易市場呈現一邊倒的局面,新城區放量火熱而中心城區卻異常冷清。前三個月,旅順、金州等新城區先後橕起我市的土地交易市場,但市內四區除了東港的商用放量外,根本沒有任何住宅土地放量。進入到四月,新城區的放量進度略有放緩,而中心城區終於在月末打開局面。我市土地交易市場開始逐步呈現出『你方唱罷我登場』的熱鬧局面。
雖然據相關數據顯示,受國家信貸緊縮、房地產開發商資金短缺的影響,4月份大連市內四區及周邊城區僅成交土地5宗,成交土地面積約為12.8平方米,環比下降了85%。但是4月30日的這次掛牌,一定程度上可以說是揭開了今年我市土地放量的序幕。在新城區的幾次土地放量之後,中心城區也終於『慢熱』地開始了今年的放量。根據《大連市(市內四區)十一五期間住房用地年度計劃》,2008年我市市內四區住房總用地計劃為280公頃,與2007年的380公頃用地計劃相比下降頗多。另據統計,去年僅甘井子區一個區的土地放量,就已經接近今年市內四區的總體水平了。
但是,雖然今年預期的總體放量同比下降頗多,但是有資深業內人士分析:『數量不代表分量,放量總數的縮減並沒有減少今年土地市場的看點。』據該人士透露,今年我市仍將有多個體量超過100萬平方米的住宅區摘牌開建。『這在一定程度上依然會對住宅市場產生積極的影響。』多位業內人士都以此觀點,樂觀看待我市今年的土地市場前景。
側記 老三區緩放量 或推昇主城樓價?從此次掛牌信息中看,市內三區的土地放量依舊保持『緩放』態勢。近年來,隨著大連中心城區的快速發展,中山區、西崗區和沙河口區早已逐步顯露出『住宅性建設用地稀缺』的情況。很多搭上中心城區土地放量『末班車』的住宅項目,都紛紛以地塊位置的『稀缺』作為項目的重要賣點。老三區的『住宅荒』已被業界公認,有業內人士認為,這將會進一步加深中心城區新建住宅項目的『物以稀為貴』。
此次掛牌的地塊中,沙河口區地塊的最低樓面價已經突破3478元/平方米,而西崗區地塊的最低樓面價也突破了3380元/平方米。去年同期這兩區掛牌的地塊成交均價尚不足1700元/平方米。這其中成本價格的前後差距,不禁令人對老城區的樓價走勢再添推測和思考。
對於中心城區的樓價是否會受到這種趨勢的影響,一些業內人士的結論偏向於『肯定』。一位資深的市場分析師稱:『中心城區樓價的上漲趨勢雖然放緩,但是絕對會保持堅挺。』另有位於中心城區的多個住宅項目的營銷經理,均對自己項目的銷售前景信心十足。中心城區近期開盤的諸多項目,現實的定價與預期的定價相比雖然有些許的理性回歸,但是大多數項目卻沒有實質性的降價行為。
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