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繼去年末深圳房價率先爆出下跌消息後,日前北京、上海等城市也出現房價下跌的報道。房價一旦下跌是否會在全國范圍內產生『雪崩效應』呢?昨天,長期研究房市的大連房地產經濟學會副秘書長賈廣葆在接受記者采訪時表示,今年大連房價將回歸理性,今後較長一段時間內,大連房價不會出現大漲和大跌,很可能是小幅上昇或在遲疑中小幅下滑。
宏觀調控『組合拳』將穩定房價賈廣葆表示,隨著產業結構、人口結構和經濟發展的調整,對土地的強烈需求是巨大的,也是不可阻擋的,但同時保護耕地與經濟結構調整、房地產產業的發展和城市化建設對土地需求的瓶頸矛盾、房地產產業發展與環境資源約束的矛盾也將日趨突出。這無疑將對本市商品房開發建設帶來持續不斷的影響和壓力。
與此同時,2007年,大連城市居民人均可支配收入突破1.5萬元,同比增長13%以上,毫無疑問,消費品零售總額的增長和消費水平的提高,將進一步促使城鎮居民對購房和改善居住條件、居住環境的強烈潛在需求增加;同時,社保體系、住房公積金制度的日益完善、工資形成機制改革後勁,使人們對未來消費和購房的風險預期降低,對收入增加和平衡風險的預期提高,銀行儲蓄資金和股市獲利資金也會逐漸開始向消費、特別是向購房消費、投資轉移,這就表明,人們對購房居住的剛性需求仍是巨大的、持續的。
另一方面,近年來,政府出臺的一系列針對房地產市場的宏觀調控『組合拳』也越來越嚴厲,尤其是2007年,從年初的『土地增值稅』,到9月份的『加強商業性房地產信貸管理的通知』;從央行『第二套住房房貸』政策,到『第六次加息』等。無疑,延續2007年調控政策的發展趨勢,2008年的房地產調控政策只會更加嚴厲和實用。
所以賈廣葆認為,盡管大連的房地產市場還有很大的發展空間和價格上昇空間,但是經歷了多輪瘋漲、飆昇之後,受宏觀政策的影響,大連房價將在日後較長一段時間內變成小幅上昇或在遲疑中小幅下滑,但房價大漲或大跌似乎是不大可能的。而倘若國家一系列的宏觀調控政策還不能抑制房價過快上漲,那麼,金融工具中的物業稅、租賃稅、遺產稅、交易稅、所得稅等都或將陸續出臺或將大幅提高,將迫使包括大連在內的房地產市場更加健康、規范,房價也會逐步回歸理性。
『居者有其屋』仍需完善三大體系去年以來,大連市政府出臺了一系列住房保障政策,先是廉租住房管理辦法、後是經濟適用住房管理辦法出臺,並頒布了《大連市城市低收入家庭住房保障規劃》(市內四區),要在2010年前,大連市人均住房使用面積10平方米以下的低收入家庭住房困難全部解決;市內四區人均住房12平方米以下的3.6萬戶低收入家庭住房困難基本解決。
賈廣葆稱,以上舉措充分表明市政府調控房地產市場的目標更重民生,但他認為本市要實現『居者有其屋』的目標,尚需進一步完善三大體系:首先,需要落實經濟適用住房和廉租住房構成的多層次、多形式的住房體系,從民生角度理解,具有購房能力的居民可以根據需求買得起房,無購房能力的居民可以通過保障體系租得上房、住得上房,當務之急是使低收入人群得到應保盡保,避免把他們推向商品住房市場。
其次,持續增加限價商品住房和中低價位普通商品住房供給,緩解供給矛盾,拓展限價商品住房功能,加大限價商品住房和中低價位普通住房的供應力度和調整供應對象范圍。保證既不在保障體系,享受不到經濟適用住房和廉租住房,又難以購買商品住房的『夾心層』人群也能『居者有其屋』。
第三,盤活二手房市場,緩解一手房市場壓力,降低、簡化二手房交易環節經費,對出售第一套舊房,換購新房的自住型購房者,應由現行的非普通住房4%契稅、普通住房1.5%契稅,分別下調至2%-2.2%、0.8%-1%,以解決中等收入家庭盡快通過舊房換新房、小房換大房來實現『居者有其屋』,並改善居住條件的目的。
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