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開發商為買家墊付首付,實際上是將資金風險轉嫁給銀行,也將本不具備買房能力的消費者拉入買房行列。這給買家和銀行都帶來風險,也給房地產調控帶來阻力。
這一刻,吳平(化名)很後悔自己跑下車抽煙。
本想要串親戚的他看著手上數十張樓書,還左右兩側拉著他胳膊不放的售樓員,哭笑不得,『我不是來買房的』。
『買不買都看看吧,17號開盤,現在排號有優惠。』
『走啊,看看我們的項目,可便宜呢。』
上述一幕發生在燕郊靠近102國道的街道,在這條大街上,售樓處一家挨著一家。吳平發現這些站在外面的售樓員勇氣十分可嘉,『能把開得很快的車攔下來』。
『的確比北京便宜多了,還給墊首付呢。』『便宜』是大多數人對燕郊地產的印象。亞豪機構向《第一財經日報》獨家提供的資料顯示:目前該區域的商品房均價為5042元/平方米,與京城動輒每平方米上萬元的價格來比,非常具有吸引力。
由於供應量巨大,動輒數百萬平方米的項目,一幕幕激烈的『搶客大戰』由此展開。
開發商墊資首付『樓盤廣告鋪天蓋地,看房班車頻繁穿梭在京冀之間,售樓處現場人頭攢動』,這便是去年燕郊樓市的剪影。
盡管燕郊隸屬於河北三河市,但由於其緊鄰北京通州區,交通也比較便利,因此,很多北京人到此置業。尤其是去年,燕郊樓市異常火爆,價格幾近翻番,比如『星河皜月(論壇像冊戶型樣板間新聞)』項目,去年3月份每平方米僅為3500元左右,而到今年初已經漲到6000多元。
亞豪機構副總經理高姍認為,去年北京通州區的商品房供應量較少,僅供應了39.2萬平方米。而銷售均價卻達到了8421元/平方米。在這種背景下,距通州僅10分鍾車程的燕郊地區自然成了購房者考慮的目標。
但這種好時光並沒有持續太久。與北京、天津等地一樣,從去年11月份開始,燕郊樓市也陷入觀望當中,成交量低迷。
『首付2萬元買一居,3萬元買兩居,5萬元買三居。』5月初,位於河北燕郊的『上上城(論壇像冊戶型樣板間新聞)』在地鐵車廂裡打起了這則售樓廣告。
昨天,《第一財經日報》致電該項目總經理曲靜,她表示該項目活動已經結束,只針對年輕白領拿出了20套、30套房子。她還指出,『上上城』項目銷售已經接近尾聲,不存在與其他開發商爭奪市場的情況。
不過,這與昨天記者在北京春季房展會現場所了解到情況並不一致。『買兩居室首付也就3萬元左右,要是你的錢不夠開發商可以墊付。』一位『上上城』的銷售人員向以買房人身份詢問的本報記者如此表示。
而據記者了解,在燕郊采取上述促銷手段的並非只有『上上城』。據《北京日報》報道,『納丹堡(論壇像冊戶型樣板間新聞)』也在利用開發商為購房人墊足首付的手段促銷。
可是據央行規定,購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以下的,貸款首付款比例不得低於20%;對購買首套自住房且套型建築面積在90平方米以上的,貸款首付款不得低於30%。因此由開發商替購房者先期墊付首期款的『分期首付』無疑是打了一個政策『擦邊球』。
有分析人士指出,『分期首付』實際是開發商利用購房者的訂單,套現商業銀行的按揭貸款,作為期房開發的滾動資金,這種違規操作可能給市場帶來多重風險。
據了解,廣州市國土房管局已於『五一』前夕叫停了這種違規行為。5月14日,深圳市國土資源和房產管理局發出通知,明令禁止墊付、贈送首付這種變相的分期首付行為,並向深圳市銀監局發函,希望其從信貸管理角度加以重視。
個別項目降價近三成對於眼前的微妙局勢,燕郊開發商三緘其口。多數受訪者不願意承認『日子並不好過』,均含糊表示『還行吧』、『沒有壓力』等,不過與花樣繁多的促銷手段相比,說起這話的底氣明顯不足。
今年以來,燕郊的銷售情況明顯不如去年。高姍認為,無論是樓市的供求關系,還是開發商的資金鏈,均發生了重大的變化,在利好不斷減少的情況下,燕郊樓市面臨著較大的壓力。
除了開發商為購房者墊足首付,有的開發商選擇了更換項目名稱,重新以低價開盤入市的方式來進行促銷,如三河雷捷房地產開發有限公司開發的『風尚國際』公寓項目,2007年銷售均價為每平方米5000元左右,而現在該項目為了應對市場變化,後期項目名稱改為『東方一品城』,以每平方米3880元的低價入市。
星河皜月三期『新銳時代(論壇像冊戶型樣板間新聞)』同樣以低於二期售價的價格入市,事實上,有的項目甚至比去年的高峰期降價逾30%。
亞豪機構統計數據顯示,目前燕郊區域在售及即將入市的樓盤有28個,總供應面積約1406萬平方米,且大多數項目為普通住宅產品。其中,百萬平方米體量的超級大盤比比皆是,利潤『天洋城(論壇像冊戶型樣板間新聞)』總建築面積為160萬平方米、『潮白人家(論壇像冊戶型樣板間新聞)』總建築面積100萬平方米,『上京壹世界(論壇像冊戶型樣板間新聞)』總建築面積為120萬平方米。
如此大的供應量,即使是樓市行情好的時候,也需要不少時間來消化,更何況近半年來樓市一直很低迷。
『總的來說,燕郊的項目雖然價格較低,但該區域在教育、醫療、商業等方面的配套設施還相當薄弱。在京城房價高漲的情況下這些缺點還能被項目的低價所淡化,但是,一旦京城房價出現回落,這些缺點會立刻顯現出來。』高姍說。
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