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12日,寬敞的拍賣大廳靜悄悄地,原定於當日舉行的兩宗土地拍賣會因報名人數不足被取消了。進入5月,原本寂靜的土地市場變得喧鬧起來,大量土地開始集中放量,而另一方面開發商卻表現依然冷靜。到底是什麼原因使得拍賣會頻繁流產,讓原來爭破頭的緊缺資源變得不再搶手?
5月土地批量上市原定於12日要拍賣的土地有兩塊,分別是烏山西路南側的50.22畝地塊,以及白馬路南側原福州玻璃廠和保溫瓶廠的46.55畝地塊。計劃在19日拍賣的地塊面積更大,數量更多,位於洪灣路西側、三環路東側的兩宗地塊,共計540.18畝。5月份一個月的推地量相當於去年半年的供應量。
除了福州市區大量推地外,縣市推地的數量也在迅速增加,長樂在10日至19日,掛出三幅共138524平方米的地塊;福清分別於8日拍賣、8日至21日掛牌五幅共82072平方米地塊;連江28日拍賣兩幅38260平方米地塊。
不僅本地土地在大量上市供應,異地的土地項目也進入福州搶市場,8日,安徽合肥在福州舉行的土地招商推介會,共推出位於合肥濱湖新區、政務文化新區、長江中路等19宗共1729.39畝地塊。
資金緊張拿地困難頻繁而大量的土地供應並沒有迎來市場熱捧,截至12日,今年福州市土地部門共推出七幅地塊,除了一幅位於世茂外灘花園與君臨閩江之間的地塊被億力以6.85億元拍走,另一幅湖東路商業地塊以樓面價7944元/平方米拍走外,其餘地塊均以流掛或流拍方式告終,而且這些地塊中多數是多次流拍或流掛過的。
對此,福州大學房地產研究所王阿忠博士認為,開發商不去拿地基於兩點:預期和資金。開發商對後市普遍持謹慎態度,4月份CPI同比上漲8.5個百分點,是近年來的最高點,貨幣緊縮政策不會放松,12日,國家統計局一公布CPI數值,當日下午央行就宣布從5月20日起上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點,達到16.5個百分點,為1985年以來最高,開發商更難從銀行獲取有力的金融支持。盡管五一節各大樓盤成交量有所增加,但都不足以回籠充裕的購地資金。
福州社科院經濟研究所朱劍修研究員告訴記者,4月份CPI數值公布後,經濟學界在探討央行可能要實行不對稱加息,比如活期利率不變、定期利率提高,貸款利率一律提高。地產專家劉福泉坦言,在這樣的金融背景下,開發商拿地就更困難了。
沒有把握寧可放棄福建新南地產公司總經理劉嵐告訴記者,前些年,雖然福州土地供應並不十分充裕,但在金山等區域,還是投放了不少,而且時間短,土地集中,那些土地的取得,普遍代價不低,而產品在近期逐漸推向市場,造成競爭激烈,減緩了資金的回籠。而且,許多企業走出福州,走向全國,到外地拿地,因此佔用了大部分資金。
兩年以前,福州房地產價格增長緩慢,但市場發育良好,之後,隨著全國房價高漲,尤其萬科進入福州之後,大多數企業,大多數項目,快速頻繁漲價。本來福州房價不高,應該是有一定上漲空間的,但是過度的高速增長,無異於透支了未來的上漲空間,在市場情況普遍向好時,沒有問題暴發,但是,在市場情況變化時,也就是現在,造成消化過速增長的時間延長,反過來影響了福州房市,使得調整期間延長。這種延長的市場反應,就是市場不火,消費者購房熱情不高,理性消費成分加大,因此直接影響開發商拿地熱情。
到目前為止,雖然考慮奧運等因素,政策導向不可能使得全國房市明顯向下,但是政策也不明朗,對於未來,還需要時間纔能加以判斷。尤其在福州,多數企業對市場研究不夠,針對項目本身的研究多,而對市場,對福州乃至全國的形勢研究偏弱,所以對未來判斷,明顯底氣不足。對於土地拍賣,沒有把握,寧可放棄。
土地市場出路何在王阿忠認為,土地市場不是完全競爭的市場,它有壟斷性和唯一性,因此能夠改變現狀的關健在於出讓方所采取的方式方法,比如在市場紅火時,可以采取拍賣;冷時,拍賣就不一定適用。現在國家對土地實行招拍掛,但是現實當中,只是采用拍掛兩種方式。如果試行帶方案招標的方式,一方面可以改變開發商多次喊價、非理性哄抬地價行為,另一方面還可以改變當前高檔房源過多過濫的局面,讓開發商根據合理價位建設適合市場、絕大多數人買得起的房子。
地價與房價一樣,價格都是硬道理。朱劍修認為,從現有一系列經濟信號來看,樓市並沒有調整到底,要想把地賣得像去年那樣紅火,很難!現在的行情是中心城區樓面地價在七八千元每平方米以上,如果適當調整,可能局面就不一樣了。
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