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日前,央行再次上調存款准備金率,我國的存款准備金率也因此攀上了16.5%的高點。對此,券商房地產行業研究員紛紛表示,此舉將致使銀行放貸進一步收縮,而其累積效應將令房地產企業資金供應更加吃緊,因此,稱房地產板塊再傳利空並不為過。
房地產企業的資金狀況不容樂觀已經成為今年以來市場的一大焦點話題。這一判斷不僅來自地產大鱷們愈來愈頻繁地發出的『拐點』、『百日巨變』等驚人之語,更來自於多家機構的統計數據。陸續公布的上市房企年報顯示,每股經營現金流出現巨額負數的不在少數,這其中也包括保利地產和招商地產這樣的行業龍頭。
對於一周來萎靡不振的房地產板塊而言,利空消息又至。
5月12日晚,在4月份CPI數據『靴子』落地後,央行迅速作出反應,宣布從今年5月20日起,上調金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點。這已是央行今年第四次打出『准備金率牌』,我國的存款准備金率水平也因此攀上16.5%的高點。對此,券商房地產行業研究員紛紛表示,此舉將致使銀行放貸進一步收縮,而其累積效應將令房地產企業資金供應更加吃緊,因此,稱房地產板塊再傳利空並不為過。
受此影響,5月13日,房地產板塊延續弱勢。萬科A、招商地產等行業龍頭均顯跌勢。
房地產企業的資金狀況不容樂觀已經成為今年以來市場的一大焦點話題。這一判斷不僅來自地產大鱷們愈來愈頻繁地發出的『拐點』、『百日巨變』等驚人之語,更來自於多家機構的統計數據。陸續公布的上市房企年報顯示,每股經營現金流出現巨額負數的不在少數,這其中也包括保利地產和招商地產這樣的行業龍頭。此外,日前有媒體披露,在其統計的79家房地產上市公司中,53家公司的資產負債率在50%以上,低於香港市場安全比例20%的只有3家公司,而超過業內公認的警戒線——70%者,有19家。
誠然,地產公司通常都是負債大戶,因此,年報中的資產負債狀況並不能完全說明問題。然而,若將上述指標放在今年的市場環境中衡量,或許就能理解為何越來越多的上市房企備感壓力。今年,絕大部分開發商面臨的挑戰不僅僅是從緊的貨幣政策帶來的銀行貸款難度加大,還包括直接融資受阻,現貨周轉、房屋銷售不暢等一系列隱懮。
『資金流對於房地產企業而言有著特殊的重要作用,因此,連續緊縮政策下貸款難度加大的壓力是不言而喻的,而同時出現的股市低迷、投資者信心不振、土地周轉以及房屋銷售不利等問題,更令這種壓力猶如雪上加霜。』一位地產研究員對記者表示。
機構在對市場的研判中也紛紛表示了對融資壓力的擔懮。『市場變化太快了,很難下判斷。不知道這些地產股的再融資需要具備什麼條件纔會讓機構感興趣。在一切未塵埃落定前,什麼都不好說。』這是一位券商研究員此前對媒體的表態。香港市場投資機構的態度更為悲觀,他們認為在宏觀政策環境轉暖之前,市場前景看淡,內地房地產企業的直接融資計劃很難得到投資者的支持。而通過土地周轉與房屋銷售減輕壓力的途徑目前看來似乎也開始陰雲籠罩。
日前,有統計數字顯示,幾大地產龍頭中,2007年的存貨周轉率為歷年來的最低值。萬科A的年度存貨周轉率只有0.42,5年來持續下降;金地集團的年度存貨周轉率為0.31,保利的存貨周轉率只有0.25,招商地產更是低至0.16。分析人士指出,上述幾大開發商中,只有萬科A的存貨周轉率稍高於業內認為安全的0.4,這使得以往房地產商以土地儲備代替現金的生存模式的『軟肋』暴露無遺,即一旦市場冰凍期到來,脆弱的資金鏈將受到嚴厲考驗。
與此同時,今年一季度房屋銷售數據的滑坡使問題變得更加突出。事實上,市場普遍認為,4月份以來房地產股的整體走軟正是緣於萬科A的銷售收入不理想。據了解,作為地產行業的領頭羊,萬科A最近公布的4月份銷售金額為43.2億元,雖然同比增加,但環比下降。此外,目前國內房價持續下降,而且降幅較大,北京、深圳等重要城市部分商品房的銷售折扣高達14%。業內人士認為,未來房價仍有一定下調空間。
不過,市場圍繞房價與地產股前景的爭議並未就此停息。重重壓力之下,持樂觀態度的仍然大有人在。以此番准備金率上調為例,在一片利空的評論聲中,也有機構認為,此次上調存款准備金率在一定程度上降低了進一步出臺緊縮政策,特別是加息的可能性,或許會為市場帶來一個較為寬松的時期,上市房企也可以就此松一口氣。同時,堅定看好地產股投資價值的機構也不在少數。中金公司就在近日的策略報告中指出,至5月初,重點關注的地產龍頭企業已實現的預售/銷售額已經完成全年計劃結算金額的50%以上,鎖定情況較好,2008年業績有望向好。
不過,與房地產板塊曾經的整體風光不同,如今,再堅定的追隨者在選擇地產股時也分外謹慎。畢竟在資金面緊張等不利因素的影響下,地產行業的整合與資源向優質企業集中在所難免。因此,分析人士針對地產股的投資建議往往集中於兩點:具有品牌優勢和規模效應,財務相對安全的龍頭企業以及部分土地儲備較為充足且資金充裕的地產公司。
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