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5月6日晚,北京中關村科技發展(控股)有限公司(中關村000931.SZ)發布公告,黃光裕旗下的北京鵬潤地產控股有限公司(下稱鵬潤控股)將全部資產注入中關村以借殼上市。詳細預案為,中關村向控股股東北京鵬泰投資有限公司(系鵬潤地產控股母公司,控股60%,下稱鵬泰投資)及一致行動人非公開發行不超過12.27億股,用於收購其合並持有的鵬潤控股100%股權。發行價格為14.67元/股,注資規模約為180億元。
此前,黃光裕一直在香港IPO和借殼中關村之間舉棋不定。一位分析人士指出,受地產市場震蕩影響,地產公司赴港上市全面遇阻,令黃光裕最終選擇借殼上市。
與此次資產重組同步,一個月前剛剛經歷了一波人事調整和組織架構重新梳理的鵬潤控股相關高管將全面入主中關村。
值得注意的是,此次資產重組中,黃光裕的運作平臺是涵蓋大部分地產業務的鵬潤控股。
『這次新成立的鵬潤控股應該說是從戰略層面對整個國美系地產進行了重組,目的就是要把整個地產業務裝入中關村上市公司中。』中關村新上任的常務副總裁王軍告訴本報記者。
資產之謎在此次資產重組中,一級土地開發業務的整體注入頗為出人意料。在接受采訪中,多位業內人士表示,黃光裕的土地一級開發業務之可觀讓人吃驚。資料顯示,鵬潤控股此次擬注入的土地一級開發及土地整理項目主要位於北京市,總佔地面積超過1億平方米,其中可建設用地面積超過4943萬平方米。
在王軍看來,一級開發的土地儲備,裝入上市公司,讓我們有比較穩定的回報,將成為中關村的一大優勢和特點。
『一級土地開發能獲得政府的一些政策支持,這也為二級開發的土地儲備打下了良好的基礎。這種模式提供了穩定的低成本的土地儲備,解決了地產行業的一個難題。』王軍表示。
除了一級土地開發業務之外,鵬潤控股此次注入的資產主要包括鵬潤藍海項目、原鐵路局文化活動中心項目、金尊大廈、國泰廣場項目、大康國際鞋城、無錫電瓶廠項目等二級開發項目,以及鵬潤建國酒店。
『此次非公開發行股票暨資產購買,標志著黃光裕先生旗下的鵬潤控股將實現以中關村為平臺上市,未來主營業務將以房地產開發與經營為主。』海通證券房地產行業分析師帥虎指出。
不過,為外界頗為關注的鵬潤時尚中心以及資產質量優良的鵬潤大廈卻不在注入的資產包中。
『整個公司對資產處置有一定的安排,』王軍告訴記者,裝入的資產考慮的是能很快給上市公司帶來現金流和高成長的盈利或者提供充足的土地儲備。
估值之辯此次資產重組,鵬潤控股擬裝入中關村資產的評估價值約為180億元。而相比之下,中關村的淨資產不過7億元,總市值不到100億元。
『此次資產置入,黃光裕無疑又在玩一場「蛇吞象」的好戲。』一位分析人士指出,這與5年前,黃光裕旗下的國美電器借殼上市的手法頗有異曲同工之妙。
『資本運營是黃光裕的強項,感悟比較深。中關村會在房地產開發經營主業的同時,加強資本營運。』王軍透露。從他的字裡行間,好戲似乎很快能夠重新上演。
但是帥虎卻認為,此次資產重組,中關村轉型成功,但估值有待實踐的檢驗。對於估值問題,王軍指出,此次裝入的資產比較優質,在國家嚴格控制房地產企業增發的背景下,中關村能復盤本身就說明了問題。
王軍也坦陳:『此次注入的資產多為土地一級開發項目,貢獻業績尚需時日。』據他預計,中關村2008年和2009年淨利潤將分別達到4.5億元和7億元以上。利潤結構將是經營性物業收入佔40%左右,銷售性物業佔60%。
鵬潤控股2005年至2007年的淨利潤僅僅分別為60.83萬元、2422萬元、3497萬元。這樣的數據對於今年4.5億元的目標而言,壓力不小。
『在今後的發展中,大股東的支持很關鍵。一方面,鵬泰的直接借款,另一方面此次注入的資產很多沒有抵押,可以做抵押貸款。』王軍表示。
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