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17年前,中煤進出口公司(以下簡稱『中煤公司』)以28萬美元的價格購得兵馬司胡同的一處四合院,他們沒有想到,數年後,當年的賣家竟以一份補辦的房產證將他們告上法庭,要求退還房屋。白紙黑字的《購銷合同書》,在數次判決中也被認定無效。完成了十幾年的交易為何在法庭上成為輕易被推翻的事實?
記者近日對這一事件進行了跟蹤調查,並采訪了多位法律專家,多數專家的意見是:房產證雖然重要,合同更重要,法律必須維護公平和誠信交易的基本原則。
緣起:房屋賣家要討房北京西城區兵馬司胡同17號院落的四合院原系王福時、項蘊華夫婦所有。1991年9月13日,王、項兩人與中煤公司簽訂了《購銷合同書》,將該房屋以28萬美元的價格賣給中煤公司。其後,中煤公司向王、項交付購房款28萬美元,王、項兩人也將該房屋移交給中煤公司佔有使用,並同時移交了該房屋的房產證。由於王、項兩人均移居海外,該房屋的過戶登記手續一直沒有辦理。
隨著房價的飛速增長,這一佔地600平方米的房屋的價值劇增。據中煤公司法律事務部工作人員稱,王、項兩人隱瞞房產證早已交給中煤公司的事實,於1998年8月9日,在《北京日報》刊登聲明,以房產證遺失為由,在房屋管理部門補辦了新的房產證。2007年3月,王、項兩人向北京市西城區人民法院提起訴訟,要求中煤公司騰退房屋。於是,這樁木已成舟的交易,在17年後重新被搬上法庭,成為雙方爭持的焦點。
王、項夫婦堅持認為,他們與中煤公司只有租賃協議,沒有買賣關系,但卻拿不出租賃協議和其他證據來證明。面對中煤公司舉證的房產證、《購銷合同書》、付款憑證等證據,夫婦倆只是對把房產證交給中煤公司作了辯解,說是為了方便中煤公司使用房屋。2007年5月,西城人民法院以王、項兩人持有房產證且房屋未過戶為理由,判令中煤公司騰退房屋。中煤公司不服判決,上訴至北京第一中級人民法院,2007年9月被法院以『無法提供購銷合同原件』為由維持原判。
在法庭判定中煤公司騰退房屋的情況下,中煤公司隨即找到了合同的原件,並就房屋確權問題向西城法院起訴王、項,主張實際履行合同,要求王、項夫婦協助辦理過戶手續。但讓他們沒有想到的是,主審本案的西城區人民法院認定雙方的買賣合同無效,駁回中煤公司訴訟請求。理由是,中煤公司屬於企事業單位,根據《城市私有房屋管理條例》的規定,企事業單位購買城市私有房屋須經縣級以上人民政府批准,而該買賣並未經過批准。至此,本案告一段落。但這樣的結果卻讓中煤公司難以接受,是什麼讓中煤公司將要失去了已經買來17年並投入使用的房屋?
爭議:過期條例能否作為審判依據『他們怎麼可以這麼判?《城市私有房屋管理條例》是計劃經濟時代的產物,現在都已經被廢除了。就算我們的案子適用於當時的法律,可是根據《合同法》的規定,行政批准並不是合同成立的要件,而且是可以補辦的。現在這條法規已經壓根兒沒有了,就說明當時的行政審批是不需要補辦的了。對法院的判決我們真的很不理解。』在接受記者的電話采訪時,中煤公司的法律顧問張女士仍然憤憤不平。她承認,由於我國《物權法》的規定,不動產的所有權轉移需要以過戶登記為生效要件,因此沒有辦理過戶的中煤確實被鑽了法律空子。但讓他們不解的是,一條已經廢除的《城市私有房屋管理條例》,怎麼能成為判決的依據,並讓言之鑿鑿的買賣合同化為一張廢紙。
記者隨即了解到,《城市私有房屋管理條例》頒布於1983年,其中第十三條規定:『機關、團體、部隊、企業事業單位不得購買或變相購買城市私有房屋。如因特殊需要必須購買,須經縣以上人民政府批准。』2002年,國務院下發《關於取消第一批行政審批項目的決定》,其中第329項即取消了對機關、團體購買私房的審批手續。2008年1月15日,《國務院關於廢止部分行政法規的決定》出臺,其中第23條明令廢止《城市私有房屋管理條例》,由《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》代替。看來,中煤公司的描述確屬事實,問題在於,這條已經被廢除的規定是否應該成為判定合同無效的依據?
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