宏觀政策有利於長期發展
資產價格膨脹的前提是充裕的流動性,目前流動性的格局尚未發生根本性的變化,而市場所擔心的信貸結構劇烈變化會對地產行業資金鏈造成不利影響的情況發生概率很低。政策方面,從緊貨幣政策導致去年四季度以來房價和地價的理性回歸,二套房貸政策近期監管較嚴厲,但在商業銀行執行層面明緊暗松現象難以避免。保障房的供應規模受制於地方財政改革進程,可預計的兩年內實質性影響有限。
大眾住宅自住需求大幅提昇
中國房地產正在進入大眾住宅時代,自住需求在總需求中的比例大幅提昇,經濟設計的小戶型大眾住宅貼合買家負擔能力,並能滿足理性消費觀下的首次置業需求,大眾住宅成交情況明顯好於高端住宅。高端住宅市場供求同步萎縮,價格長期向上,但中短期將面臨業績釋放緩慢、財務壓力上昇的風險。
限制投資購房
中心城市的房價普遍超過本地居民負擔能力,房價水平主要由投資需求決定,自住需求成為價格的被動接受者。在高通脹、負的實際利率和狹窄的投資渠道共同作用下,來自國內的投資需求仍然存在,但活躍度降低;來自海外的投資需求由於強烈的人民幣昇值預期和較低的資金成本,對人民幣資產興趣濃郁,但其進入的規模和限外令的執行力度密切相關。2008年預計全國范圍房價保持平穩或微漲。
房地產信托基金受追捧
房地產公司融資受限,房地產信托基金(REITs)作為一種融資模式再度被業界關注。近期,國內各大信托、基金公司紛紛著手成立房地產信托基金,保險公司也采用參股基金的方式投資房地產信托基金,相當數量海外資金投向房地產基金。據悉,北京國投和上海國投目前已經采用股權投資方式做成了幾只房地產信托基金。聯華信托正加緊備戰房地產投資信托基金,預計在今年上半年推出REITS產品。荷蘭國際投資管理公司(ING)近期宣布成立了一項新的房地產基金,將分散投資於一系列以房地產為主要收入來源的房地產股票和REITs,其中部分資金將投資中國內地房地產市場。新加坡凱德置地、美國的EI、藍山等機構也以私募股權投資基金方式進入中國房地產行業。
領先企業在調整期受益
2007年四季度開始,亢奮的中國房地產業在信貸緊縮政策的抑制下回歸理性發展,真實需求得到鼓勵,投機投資需求被擠出,房價過快上漲、地價高於房價的現象得到扭轉。房價和地價的理性回歸有利於行業的長期健康發展,而在高度分散化的中國房地產市場中,優勢企業也將獲得更為良好的競爭環境。
在《2008中國房地產百強研究報告》中排名前四位的地產企業市場佔有率在近兩年快速提昇,尤其是行業龍頭萬科的市場佔有率2007年已經達到2.07%。在貨幣供應緊縮、消費更趨理性的環境下,無疑龍頭企業的融資渠道優勢和品牌優勢將更大程度地得到發揮。
2007年以來萬科、金地、保利、華發、金融街、招商地產等公司均成功獲得股權融資,金地集團期內還成功進行了公司債融資,為後續發展儲備了資金。融資門檻、土地公開市場門檻的提高,將擠出一大批中小開發商,2008年開始,預計房地產市場的整合將拉開序幕,中小型地產商的市場份額真正向大企業集中。