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從2007年年報來看,各銀行預期抵債資產中的房地產資產可能面臨價格下行而計提的損失准備普遍處於30%以下,顯示大多數銀行對房地產價格下降幅度的預測在30%之內。而一旦房產價格下行超過這一幅度,銀行計提的損失准備則需要增加,從而導致抵債資產淨值下降。這些對於上市銀行股價而言,影響尤其直接。
不過,銀監系統一位負責人告訴記者,由於政策限制,銀行貸款不能過於集中在某一行業,因此即便某一行業整體不景氣,也不至於對銀行的整體資產質量造成太大的影響。從各上市銀行2007年年報來看,房地產貸款佔各銀行公司貸款比例大致為10%左右,最高的約為16%,其中按揭貸款的佔比又高於開發貸款。
此外,除了要求滿足住宅項目35%、商業項目50%的自有資金比例外,銀行還要求開發商辦理土地和在建工程抵押,抵押率控制在70%以下甚至低至50%、40%。在項目銷售收入的測算方面,對貸款本息的覆蓋率要達到150%甚至200%。因此,即使開發貸款出現不良,銀行保障系數仍然較高。
個人房貸整體風險較低
在采訪調查中記者發現,相對於不少地區一季度銀行房地產開發貸款增量同比仍有增長,個人住房消費貸款從去年第四季度以來反而遭到政策性的壓縮,特別是二套房貸門檻的提高,不僅打擊了房產投資行為,同時也抑制了部分個人和家庭的購房需求。當樓市需求受到抑制,而開發資金卻繼續流向樓市,供給仍然持續不斷,房價的下行便逐漸成為日益迫近的現實。
過去幾年間,我國個人住房消費貸款被認為是商業銀行的優質資產,不良率一直未超過2%。不過,一旦房價大幅走低,銀行將不得不面臨大量房貸斷供的情形。此外,銀行手中的抵押房產也面臨大幅縮水的危險。
不過,銀行人士仍普遍認為,就現階段來說,我國銀行個人住房消費貸款的質量仍然較開發貸款要高。
首先,在個人住房消費貸款中,銀行最關注的是借款人的還款能力,一般要求其有穩定收入作為還款來源,家庭收入對貸款本息的覆蓋要達到300%以上。其次,按揭貸款一般有30%以上的首付款,而且放款第二個月起就開始還款,按揭本金不斷減少,相當於貸款抵押率不斷降低,這與美國次級房貸采取『零首付』、前兩年只需要歸還利息的做法是截然不同的。
銀行業人士認為,在我國進入最近一次加息周期以來,很多按揭借款人都采取了盡量提高首付比例和提前還款的措施,進一步降低了按揭貸款對銀行的風險。因此,除非我國房價在短期內跌幅達到30%,或者是假按揭,否則銀行損失的可能性不大。
項目型地產商最可能『出局』
房地產商今年的日子肯定沒有去年好過,但這也只是相對於去年樓市的無理性瘋狂飆昇而言。從實際的財務數據來看,有實力的大型地產商的資金來源依舊有保障。但部分中小地產商,特別是項目型地產商則很可能成為這一輪調整中的『出局者』。
從銀行角度來說,今年對於房地產企業的貸款支持力度並沒有明顯減少,相比之下,個人住房貸款壓縮力度更大。從這一角度來說,在過往幾年房地產開發一直保持高速增長的情況下,市場需求遭到抑制將有助於房價下行。雖然這會導致銀行手中的抵押房產價格縮水,利潤有所減少,但對銀行的根本影響有限。(紀晨璐、孔華)
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