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高價囤地擠佔流動資金
另一方面,伴隨著去年樓市的快速昇溫,開發商拿地熱情空前高漲,一時間『地王』頻出。但是大量高價囤地的直接後果就是房地產企業的流動資金不足,一旦樓市遇冷,這些開發商的日子就變得難過起來。
以國內某知名房地產公司為例,去年一年該公司土地儲備增加了2617.1萬平方米,其中不乏高價『地王』,加上國家提高對土地閑置的收費標准,資金壓力顯而易見。
而去年7月以92億元天價拿下湖南長沙新河三角洲『中國地王』的北辰實業日子也不好過。年報顯示,在樓市井噴的背景下,該公司淨利潤卻同比減少3.2%,每股收益也同比下降37.5%。同時,公司2007年負債達到119億元,資產負債率上昇至58.4%。
統計數據顯示,去年全國新建商品房銷售額為2.9萬億人民幣,但從國土資源部公布的數據來看,去年1~11月份交納的土地出讓金達9130億元人民幣,全年數據應超過1萬億元。SOHO中國董事長潘石屹表示,一般出讓金佔地價款的三分之一,其他的三分之二是農民的補償費和拆遷費。照此推算,去年開發商買地所花資金超過3萬億元,即地價款超過全年銷售收入。
降價賣房加速資金回籠
在上述情況下,房地產商開始想方設法加快現房銷售速度,以快速回籠資金緩解資金壓力,萬科無疑是其中的代表。在去年年底王石拋出『拐點論』時,市場的反應多為反對和嘲諷,但今年樓市的走勢似乎正在一步步印證王石的判斷。
以萬科一季度業績為例,該公司實現銷售面積114.5萬平方米,銷售金額101億元,同比分別增長82.9%和119.1%。單從速度上看,萬科今年實現百億銷售額僅用了3個月,而去年則花了近半年時間。率先降價讓萬科在調整中獲得了先機,原本聲稱不會跟進的一些房地產商隨後也紛紛下調了價格。
國金證券房地產行業分析師曹旭特告訴記者,貨幣緊縮政策使得房地產企業從銀行拿錢更加困難,而一些小公司,尤其是一些項目型公司,由於前期拿地價格較高,因此對現房銷售非常依賴,因此,一旦樓市降溫,日子就非常難過。近期各地樓價均有所下調,正反映出開發商降價促銷以快速回籠資金的心態。
銀行貸款風險調查預期房價跌幅30%以內
雖然大型房產商對於市場前景仍然樂觀,但不可否認的是,宏觀調控政策的威力正漸漸顯露。提高第二套房貸的首付和利率直接抑制了房地產市場的投資需求;樓市泡沫被稀釋後,房價開始下跌;央行不斷加息,購房者普遍采取持幣觀望態度;存款准備金率的提高又導致銀行的信貸規模受限,個人房貸增速放緩。[揭秘房企引資內幕]
多重作用下,房地產商資金回籠變少變慢,新的開發貸款又愈加難以獲得,資金鏈逐漸繃緊,部分中小房企的開發貸款甚至出現不良趨勢,甚至一些原本實力雄厚的大型房企也開始陷入困境。近期,各地銀監部門對中外資銀行加緊了房貸的檢查和調查,正是要對房貸業務進行摸底了解。
翻查歷史數據可看到,我國銀行的房地產企業貸款快速增長主要集中於2003年至2007年,而2005年至2007年是我國房價上漲最快的階段。可以說,一旦房價出現迅速下行,開發商用於抵債的土地和其他資產,面臨著價格下行的巨大風險。若對這些不良資產進行市場處置,房地產市場的下行可能會使拍賣所得減少,從而導致銀行損失加大。如果銀行選擇持有這些不良資產,一方面需要付出維護和管理成本,另一方面仍要對不良資產計提的減值准備,會對銀行當期利潤造成影響。
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