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日前,在博鰲房地產論壇上,向來喜歡語出驚人的任志強再次放言,如果樓市泡沫破滅,『要死肯定是銀行先死,房地產商後死。』
中國最大的房地產企業萬科也只有1000億資產規模,相對於資產規模數以萬億計的銀行來說,誰的抗風險能力更強不言自明。但在經歷了2007年的瘋狂上漲後,房屋銷售速度下降、樓價實質性下調、銀根緊縮等種種現象都讓房地產開發商感到揪心,『拐點論』和『百日劇變』等各種各樣的預測也紛紛湧現。
在這一輪市場調整中,銀行和房地產商,究竟誰纔是最受傷的人?地產商背後的資金鏈是否真的走到了懸崖的邊緣?[博弈步入敏感期中國樓市在調控中能否越走越穩?]
地產公司現狀調查負債總額遠超現金存量
對於房地產企業來說,債務是支持其發展的核心動力,而國內名列前茅的房地產龍頭企業也都是『債務大戶』。
但從已公布的2007年年報來看,上市房地產公司的負債總額已遠遠超出了現金存量。
以現金存量最高的萬科為例,其負債總計為661.75億元,現金存量僅佔負債總額的25.76%。保利地產(280.60億元)、招商地產(159.62億元)和金地集團(161.13億元)的這一比例分別為16.49%、22.48%和15.58%。
記者發現,在上述公司的債務總量中,銀行貸款所佔的比例差距較大。其中,萬科的銀行貸款額度為249.56億元,佔其債務總量的37.71%;保利的銀行貸款則有121.57億元,佔債務總量的43.33%;而金地的這一比例則為52.43%。萬科雖然債務總額最高,但未來的還貸壓力相對卻最小。
在2007年的年報中,上述四大地產公司的其他資產指標也並不樂觀,如每股經營性現金流4家公司均為負值。萬科的每股經營性現金流為-1.52元,招商為-4.74元,金地為-7.52元,保利為-7.65元。這些數據也是四家公司5年來的最低值。
此外,速動比率(衡量企業可快速變現的流動資產償還流動負債能力的指標之一)越低,企業短期償債能力也越弱。統計數據顯示,萬科、富力、保利等主流地產公司的速動比率均低於1,僅為0.4、0.3和0.3。
地產資金鏈解讀房地產資金杠杆效應受限
央行數據表明,受銀根緊縮政策影響,一季度人民幣貸款增加13326億元,同比少增891億元。但同一時間,房地產到位開發資金的三大主要來源中,國內貸款卻依然保持了穩定增長,增速甚至高於同期銀行整體貸款增速。
以廣東省房協公布的數據為例,一季度廣東房地產開發到位資金926.91億元,其中,國內貸款、自籌資金、其他(訂金、預付)資金分別佔總來源的27.63%、35.76%、35.14%,同比增長分別是3.28、5.25、-7.5個百分點。這說明盡管市場降溫、資金回籠減緩,銀行開發貸款的支持力度一季度依然加大,開發商自籌資金的能力也在增強。
開發貸款增加,自籌資金也增加了,為什麼房地產商仍直喊缺錢?
銀行業人士認為,這很大程度上與新的調控政策下房地產開發運作模式有關。例如,舊的模式下土地出讓金可以分期支付,土地證也可以分期取得,開發商就可先以較少的資金取得土地到銀行抵押融資,然後再動工開發和購買新的土地,如此循環,開發商自有資金被放大數倍,自然覺得手裡銀彈充足。但在新的土地政策下,土地出讓金可分期付款,但不可以分期獲得土地證,而無法獲得土地證,就不能用來抵押融資。『以前一塊錢可以當三塊錢花,現在一塊錢就是一塊錢了,開發商馬上就覺得手緊了。』
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