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房價『跌跌不休』,究竟何時跌入谷底?自從今年2月起,東莞各種直接或者變相的降價活動搞得『熱火朝天』,而傳統『五一』的到來更是迎來了新一波的『優惠』高峰期。五一究竟要不要出手,房價究竟跌停在何處引起了人們的強烈關注。在4月25日的莞深房地產高峰論壇上,瑞峰置業投資顧問有限公司總經理陳強指出,目前樓市之所以會大跌,是因為開發商大部分的貸款都在8月左右到期,開發商必須要讓自己在8月之前口袋裡有足夠的資金償還銀行。那麼,這是否意味著8月樓市將迎來下跌的谷底時期呢?
深圳置業技術學院房地產研究所所長鄧志望認為,今年開發商有比較大的降價空間。他認為開發商獲取資金不外乎兩種途徑,一個是對外的融資,另外一個是加快資金的回籠,減少投資的規模。融資主要面臨兩個途徑,一個是銀行貸款,從07年以來,中央實行的貨幣政策使得上市公司資產負債率非常高,基本上在65%左右,從這點來看,銀行貸款的能力也比較有限,另外考慮到風險問題,有比較嚴格的限制條件。第二個因素加快資金回籠,他指出即便是萬科也好,今年股東大會提得最多的就是加快資金回籠,資金回籠在當前的市場情況下沒有更多的途徑,降價是必須的,降價是外在的要求來看,畢竟開發商考慮利潤,降價肯定也有一個內在的考慮。
『我們對08年深圳市的樓盤進行了統計,總共有40個樓盤,統計下來有80%的樓盤都是在2005年以前拿到土地的,有50%的樓盤是在2003年拿到土地的,土地的成本是比較低的,從這個角度來看,開發商降價的空間確實比較大,我們看到有的打六八折,還是有比較高的途徑,相當於07年7、8月份的價格來說,對利潤沒有損傷,而且也比較同意這方面的看法,珠三角降價的幅度比較大,萬科在珠三角的銷售收入佔到整個銷售收入的40%,利潤的50%,在這種情況下,加快資金回籠的需求特別強烈,這塊可能會引起市場比較大的降價幅度,事實上我們看到萬科這類公司,最早挑起降價舉措的,這個問題我們認為短期裡面降價是必然的』,鄧志望在論壇上談到。
既然樓價還有下跌空間,那麼是否真如專家透露給我們的信息一樣,8月纔是東莞樓市下跌的谷底時期呢?對此,業內人士持不同觀點。有業內人士指出,經過理性調整後,東莞市區的一些一手樓盤均價在5000多元/平米,這個價格本身已經沒什麼太大的泡沫了,所以想要有更大的下調空間不大可能,開發商不可能做賠本生意。然而,也有業內人士認為,不少資金有困難的中小開發商確實面臨8月的還貸困境,因此在8月左右出現小幅度下調是完全有可能的。『但是指望今年大抄底基本是不可能的』,一位不願具名的開發商指出。
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